Hur ansöker man om bolån?

Ett bolån är ett lån du tar med din bostad som säkerhet. Oavsett om du drömmer om en lägenhet i innerstan eller en röd liten stuga på landet så kommer du förmodligen att behöva låna pengar när du ska köpa din bostad. Ett bolån gör det möjligt för dig att genomföra en av de största och viktigaste affärerna du gör under din livstid.

Räntan på bolån

När det gäller privatlån så sätts alla räntor individuellt, medan du på bolånesidan kan ta del av fasta prislistor innan du kontaktar en bank. I praktiken sätts dock räntan individuellt även när det gäller bolån och din ekonomiska situation påverkar även din bolåneränta. Ju bättre ekonomi du har, desto bättre förhandlingsläge har du.

Alternativ till storbankerna

Av tradition så vänder sig de flesta till någon av våra storbanker när det det är dags att låna pengar till sitt boende. Kanske känner man sig tryggare hos en riktigt stor bank och kanske tycker man att det smidigt att ha hela sitt bankengagemang på ett och samma ställe. Det kan också bero på okunskap om alla de nya aktörer som nu utmanar storbankerna om bolånekunderna.

Storbankerna är ganska stora och tunga organisationer med mycket kostnader. Även om det är på väg att förändras så har de ofta äldre IT-system som är dyra i drift och som inte motsvarar modern standard. Att byta och uppgradera datasystem för en storbank är ett gigantiskt projekt och inget man gör över en natt. Dessutom har en bank massor av personal och bankkontor som också kostar pengar.

De nya utmanarna har inte storbankernas tunga ok att bära utan kan erbjuda en fullgod bolånetjänst till en lägre kostnad helt enkelt. De har inga bankkontor och allt sker via internet. Kanske har du hört talas om Stabelo, Hypoteket m.fl? Faktum är att de nya aktörernas intåg på bolånemarknaden även har tvingat storbankerna att förbättra sina erbjudanden och idag kan du få en riktigt bra ränta även hos dem.

Förhandla, förhandla, förhandla!

På bolån finns det stort utrymme för förhandling. Du ska aldrig nöja dig med det första budet du får av din bank. Jämför alltid med konkurrenterna och var öppen med att du vänder dig till någon annan om de inte kan tillmötesgå dina krav.

Ett bra tips är att spana in bankernas genomsnittliga räntor som de enligt lag är skyldiga att redovisa på sina hemsidor. Dessa räntor ligger alltid betydligt lägre än de listräntor som bankerna presenterar. Använd snitträntorna när du förhandlar och kräv en ränta åtminstone i nivå med vad bankens genomsnittliga kunder har.

Hos vissa av de “nya” långivarna så finns det inget utrymme att förhandla utan de kör med samma räntor till alla kunder som uppfyller deras grundkrav.

Lånelöfte

Innan du ger dig ut på bostadsmarknaden och börjar kika på hemnet och gå på visningar så kan det vara bra att skaffa sig ett lånelöfte. Det är (ett preliminärt) besked från din bank om hur mycket pengar du får låna till en bostad. Lånelöftet är inte knutet till ett speciellt hus eller lägenhet så därför är det bra att ha det på plats innan du börjar springa på visningar.

Hur mycket får man låna?

Hur mycket pengar du får låna beror på hur din inkomst ser ut, om du ska köpa en bostad själv eller tillsammans med någon annan och självklart om du har andra lån sedan tidigare. Banken gör helt enkelt en helhetsbedömning av din ekonomi och bedömer hur stor lånesumma du klarar att bära. Banken vill även försäkra sig om att du klarar att betala på dina lån även om räntan skulle höjas i framtiden.

Om du får nej på din ansökan

En bank kan vara ganska hård i sina bedömningar och det är ganska vanligt att man får avslag eller att man inte får låna så mycket pengar som man egentligen ville. Men det finns aktörer som har specialiserat sig på att hjälpa dig som kanske inte har någon fast inkomst, jobbar som frilansare eller säsongsarbetar. Hos dessa aktörer är räntan inte alls lika låg som på “traditionella” bolån eftersom de tar en betydligt högre risk.

Kontantinsats

Du behöver lägga en kontantinsats som motsvarar minst 15 procent av bostadens pris. Belåningsgraden får alltså vara maximalt 85 procent. Detta är ett lagkrav och inget som banken har möjlighet att påverka. Tanken är kontantinsatsen ska finansieras av eget sparkapital.

Eftersom bostäder idag, framför allt i våra storstäder, kostar väldigt mycket pengar så blir även kontantinsatsen ganska stor. Om du ska köpa ett hus för fem miljoner kronor, så måste du alltså lägga in 750 000 kr själv. Det är en summa som de flesta inte har tillgänglig på sitt sparkonto.

Låna till kontantinsatsen

Om du inte själv har ett tillräckligt stort sparkapital till din kontantinsats så kan en väg vara att ta ett privatlån. Det innebär att du tar ett lån utan säkerhet hos en annan långivare som du sedan använder för att betala kontantinsatsen. På så sätt är din belåningsgrad på huset/lägenheten bara 85 procent.

Tänk på att den typen av lån har mycket högre ränta än vad du kan få på ett bolån med en bostad som säkerhet. Därför bör du se till att betala av det så fort du bara kan.

Amorteringskravet

Sedan några år tillbaka så finns det ett amorteringskrav för bolån. Det innebär att du under vissa förutsättningar måste betala av på ditt bolån och inte bara betala räntekostnader.

Om du har lån som överstiger 70 procent av bostadens värde så måste du amortera två procent av din skuld per år. Om du har lånat mellan 50 och 70 procent av bostadens värde så måste du amortera minst 1 procent av ditt bolån per år. Numera finns det en tredje regel i amorteringskravet som innebär att alla som har lånat mer än 4,5 gånger sin årsinkomst måste amortera ytterligare en procent av lånet per år. Om ni är två låntagare, vilket är väldigt vanligt när det gäller bolån så räknas detta på er gemensamma årsinkomst.

Rörlig ränta vs bunden ränta

En ständig diskussion när det gäller bolån är om man ska välja en fast ränta eller en rörlig ränta. Det finns inget enkelt svar på den frågan utan det finns för- och nackdelar med båda uppläggen.

Den stora fördelen med en bunden ränta är att du vet exakt hur mycket ditt lån kommer att kosta dig under hela bindningstiden. Nackdelen är att du blir bunden till en specifik långivare under din bindningstid. Du kan förvisso betala av även ett bundet bolån, men det brukar bli en ganska kostsam historia på grund av den så kallade ränteskillnadsersättningen. När du binder ett lån kan du välja på flera olika bindningstider. Generellt kan man säga att ju längre bindningstid du väljer desto högre blir räntan, eftersom banken då måste ta höjd för eventuella framtida höjningar av marknadsräntan.

En rörlig ränta (egentligen bunden i tre månader) ger dig större flexibilitet eftersom du inte är bunden till din bank. Får du ett bättre erbjudande hos någon annan långivare kan du helt enkelt flytta ditt bolån utan problem. Nackdelen med en rörlig ränta är den direkt höjs i takt med att marknadsräntorna förändras. Det är alltså inte säkert att den i framtiden kommer vara lika låg som när du tecknade lånet. Ett rörligt lån kan du när som helst binda.

Många väljer att dela upp sitt bolån i två olika lån. Då kan du välja att ha en del bunden och en del rörlig. De senaste årtiondena har det varit mest lönsamt att ha en rörlig ränta eftersom vi har befunnit oss i en miljö av sjunkande marknadsräntor. Den som band sina lån på 10 år för 10 år sedan har haft tillfälle att ångra sig många gånger.

Vi vet väldigt lite om framtiden, men de flesta experter spår att vi kommer att ha låga räntor under ganska många år framöver. Det tyder på att det egentligen inte finns någon anledning att i dagsläget binda sina lån. Men förutsättningarna kan förändras, så osvuret är bäst.

Övriga kostnader i samband med bostadsköp

För att kunna ha ett bolån på ditt hus måste det finnas pantbrev som motsvarar hela din lånade summa. Ibland finns det befintliga pantbrev som du kan använda, men ofta behöver du nya. Ett pantbrev kostar dig 2 procent av lånebeloppet + 375 kr. Om du ska låna två miljoner kronor och det finns befintliga pantbrev på 1 miljon så måste du ta ut nya pantbrev på en miljon. Det kommer att kosta dig 20 375 kr (1000000*0,02+375).

När du har köpt ett hus måste du också registrera dig som fastighetens ägare. Ett bevis på vem som äger en fastighet kallas för lagfart och givetvis är det förknippat med en avgift. Det kostar för privatpersoner 1,5 procent av köpeskillingen + 825 kronor. Om du köper ett hus för 1 miljon innebär det en lagfartskostnad på 15825 kr (100000*0,015+825).

Detta är kostnader som du måste ta med i din kalkyl och framför allt så måste du ha koll på att de finns. En lagfartsavgift kan nämligen dyka upp som en ganska otrevlig överraskning annars. Du kan givetvis ta ett privatlån för att finansiera pantbrev och lagfart, men var medveten om att du då drar på dig ytterligare månadskostnader vilket påverkar din totala privatekonomi.

Att höja sitt befintliga bolån

Ibland uppstår det behov av att bygga ut eller att renovera sitt hus. Då kan du under vissa förutsättningar höja ditt bolån för att få loss pengar. Det krävs dock att det finns låneutrymme kvar (ditt hus får max vara belånat till 85 procent av sitt värde). Du kan även använda ditt bolån för att låna pengar till annat, vilket kan vara förmånligt då bolån har en helt annan räntenivå än vanliga blancolån. Om ditt hus har ökat i värde sedan du köpte det kan det vara läge att göra en ny värdering med hjälp av en fastighetsmäklare. Eftersom du får belåna upp till 85 procent av bostadens värde innebär ett ökat fastighetsvärde att du även får låna mer pengar.

Att byta långivare

Om du har ett bolån med rörlig ränta så kan du egentligen när som helst byta långivare. Faktum är att det är en väldigt bra idé att med jämna mellanrum kolla runt bland konkurrenterna för att på sätt få en bättre deal. Även om du inte vill byta så bör du kontakta din nuvarande långivare och se om du kan få en bättre ränta. Ibland kan man få en tidsbegränsad ränterabatt som gäller några månader. Var dock vaksam på att ta en ny kontakt med banken när din rabatt inte längre gäller.

Ränteavdraget

Alla räntor du betalar på ditt lån är avdragsgilla i deklarationen. Det innebär att du i de flesta fall får en skattereduktion som motsvarar 30 procent av din räntekostnad.

Jämförelsesajter

På privatlånesidan finns det massor av sajter som jämför olika alternativ och hjälper dig att hitta det bästa låneerbjudandet. När det gäller bolån finns det inte riktigt samma utbud, men det finns en riktigt bra aktör och det är Compricer.

Jämför bolån

Sammanfattning

Ett bolån är, möjligen med undantag av studielån, det mest fördelaktiga lånet du kan få. Din bostad fungerar som säkerhet för lånet vilket innebär att du kan få en riktigt låg ränta. Tänk på att alltid förhandla om räntan och acceptera aldrig bankerna listräntor. Omförhandla dina bolån åtminstone en gång per år och var inte rädd för att byta långivare.

Vill du ha full kontroll på hur mycket dina lån kommer att kosta dig så väljer du en bunden ränta och vill du ha full möjlighet att byta långivare när du vill så ska du välja rörlig ränta. Det är svårt att på förhand säga vilket som är bäst, men det är viktigt att du förstår skillnaden.

Det finns möjlighet att ta privatlån till kontantinsatsen och även till kostnaderna för pantbrev och lagfart. Om du väljer att göra det så är det viktigt att du förstår att du i praktiken är överbelånad och du bör ha en plan för att så snart som möjligt sänka din belåningsgrad.