Topplån och bottenlån definition och exempel

Topplån och bottenlån är vanliga begrepp när man köper bostad. Den här guiden förklarar vad de betyder, vilka krav som brukar gälla och hur du kan planera ditt lån steg för steg.

Vad är topplån och bottenlån?

När du köper en bostad delar banken ofta upp lånet i två delar. Den stora delen kallas bottenlån och den mindre del som kompletterar kallas topplån. Indelningen följer ofta gränser för hur stor andel av köpeskillingen som får belånas.

Bottenlånet ligger normalt inom bankens prefererade belåningsgrad och har ofta bättre villkor. Topplån ligger ovanför den nivån och kan ha andra villkor eller amorteringsregler.

Om du vill läsa en grundläggande förklaring av vad ett bolån är kan du börja med vad är bolån (annonslänk).

Varför delar banker upp lånet?

Banker delar ofta upp lånet för att hantera risk. En större del av lånet kopplas till säkerheten i bostaden och kan därför få lägre kostnad. Den del som anses mer riskfylld ligger ovanpå och blir ett topplån.

Indelningen gör det också tydligare för dig som låntagare hur mycket du kan låna med olika säkerheter. Det påverkar vilka produkter banken kan erbjuda.

Hur påverkar belåningsgrad priset?

Belåningsgrad visar hur stor del av bostadens värde som är belånad. Ett vanligt begrepp är lån-till-värde, förkortat LTV. Ju högre belåningsgrad, desto större andel av värdet är lån.

Kontantinsats är det du själv betalar vid köpet. Ofta krävs minst 15 procent i egen insats. Vill du räkna på olika insatsnivåer kan termerna kring kontantinsats procent (annonslänk) vara användbara.

Belåningsgrad påverkar inte bara hur lånet är uppdelat. Den påverkar vilka låneprodukter som blir tillgängliga och ibland hur mycket amortering som krävs.

Krav och underlag

Banken behöver ofta kontrollera din inkomst, anställning och din ekonomi i övrigt. Det görs för att bedöma hur mycket du kan låna och vilka villkor som passar.

Vanliga dokument som efterfrågas är lönebesked, anställningsintyg och skulder. Om du är egenföretagare kan deklarationer eller bokslut behövas.

Banken ser också till bostadens värde. En värdering eller en besiktning kan ligga till grund för hur stor del som godkänns som bottenlån.

Att ordna lånen

Steg ett är att räkna på hur mycket du behöver och vilken insats du har. Därefter jämför du erbjudanden. Ett enkelt sätt att jämföra flera banker är att använda tjänster som Ordna Bolån. Ordna Bolån jämför banker åt dig och kan visa olika lösningar.

Om du vill testa deras jämförelse kan du använda Ordna Bolån (annonslänk). Det gör att du snabbt ser alternativ utan att kontakta varje bank själv.

När du jämför, titta på ränta, amorteringskrav och vad som händer om du vill lösa lånet tidigt. Skriv ner villkoren för bottenlånet och för topplånet var för sig.

Exempel och enklare kalkyl

Nedan visar vi förenklade exempel för att illustrera uppdelningen mellan bottenlån och topplån. Siffrorna är hypotetiska och ska användas för att förstå principen.

Tabellen visar hur en vanlig uppdelning kan se ut. Bottenlånet ligger ofta upp till en viss procentsats av värdet och topplånet täcker den del som behövs utöver detta.

I praktiken räknar banker ofta olika amorteringskrav och erbjuder olika bindningstider för varje del. Anteckna detta när du jämför erbjudanden.

Alternativ och tilläggslösningar

Om du inte vill ha ett topplån finns alternativ. En möjlighet är att spara mer till insats. En annan är att låna privat från familj eller använda en borgensman, vilket vissa banker accepterar i särskilda fall.

Det går också att fundera på om ett frivilligt amorteringsupplägg eller att dela upp lånet i flera delar passar dig bättre. En del väljer att låna på annat sätt för en mindre del av finansieringen.

Vanliga misstag

En vanlig miss är att enbart jämföra räntesatser och inte se på helheten. Villkor, avgifter och amorteringskrav påverkar den faktiska kostnaden över tid.

En annan fälla är att underskatta löpande kostnader för boendet, till exempel drift, reparationer och skatter. Räkna med dessa i din budget så att du får en realistisk bild av vad som blir kvar att leva på.

Glöm inte att kontrollera hur villkoren ser ut om din situation förändras, till exempel inkomst eller om du blir fler i hushållet.

Praktiskt tips

Begär alltid ett skriftligt låneförslag med detaljer för varje del av lånet. Då ser du exakt vad som gäller för bottenlån och för topplån.

Om du är osäker på hur du ska läsa ett erbjudande kan en mall eller en enkel jämförelsetabell hjälpa dig att se skillnaderna snabbt.

Frågor och svar

Vad händer om jag inte har tillräcklig kontantinsats?

Om kontantinsatsen inte räcker kan banken erbjuda en annan uppdelning eller föreslå sparande till högre insats. En del banker kan också ha särskilda lösningar vid god kreditvärdighet.

Kan topplånet tas bort senare?

Ja, om bostadens värde stiger eller du betalar av mer kan topplånet minskas eller försvinna. Det beror på bankens villkor och på hur belåningsgraden förändras.

Är det alltid dyrare med topplån?

Topplån kan ha andra villkor än bottenlån. Det är inte alltid automatiskt dyrare, men villkoren skiljer sig ofta åt och därför bör du jämföra helheten.

Hur påverkar amorteringarna fördelningen av lån?

Amortering påverkar hur snabbt du minskar skulden. Om du amorterar extra kan både bottenlån och topplån minska snabbare beroende på hur banken fördelar inbetalningarna.