Värdering och bostadsvärdering vid bolån

En genomgång av hur värdering av bostad går till när du ansöker om bolån. Steg, vad som brukar påverka värdet och praktiska tips för förberedelser.

Vad är en värdering

En värdering är en bedömning av vad en bostad är värd på en viss marknad vid en viss tidpunkt. Värderingen används ofta som underlag när någon ansöker om bolån eller när banken ska följa upp ett lån.

Värdet bestäms genom att jämföra med liknande bostäder, titta på skick och läge samt ta hänsyn till marknadens efterfrågan. Bedömningen kan göras av olika aktörer; banker, fristående värderare eller mäklare.

Hur banken gör en värdering

Banken använder värderingen för att avgöra hur mycket de kan låna ut och vilken belåningsgrad som är rimlig. En värdering i bankens system kan vara en snabb kontroll eller en mer detaljerad bedömning med besiktning.

I många fall hämtar banken uppgifter från offentliga register och jämför med försäljningar i närområdet. Om bostaden är ovanlig kan banken beställa en fysiskt genomförd värdering.

Vanliga värderingsmetoder

Det finns olika sätt att räkna fram ett värde. De vanligaste metoderna är jämförelsemetoden, kostnadsmetoden och inkomstmetoden. Jämförelsemetoden använder nyligen gjorda försäljningar i området.

Kostnadsmetoden beräknar vad det skulle kosta att bygga motsvarande bostad minus åldersavdrag. Inkomstmetoden används mer för kommersiella fastigheter och tar hänsyn till hyresintäkter.

Vad påverkar bostadens värde

Läge är en stark faktor; närhet till transport, skolor och service påverkar priset. Samtidigt spelar bostadens skick, planlösning och standard stor roll.

Andra faktorer är bostadsrättsföreningens ekonomi, fastighetsavgifter, framtida planerad bebyggelse i området och tillgången till parkeringsplatser eller förråd.

Värderingens betydelse för lånebelopp

Banken bestämmer hur stort lån du kan få utifrån bostadens värde och din ekonomi. En högre värdering kan göra att banken godkänner ett större lån, men andra regler spelar också in.

Om värderingen blir lägre än köpeskillingen kan du behöva betala en större del kontant eller hitta andra finansieringslösningar. Ett enkelt sätt att jämföra banker snabbt är att använda Ordna Bolån (annonslänk).

Kontantinsats och belåningsgrad

Kontantinsats är den del av köpet som du själv betalar utan lån. I Sverige är vanligt riktmärke att en viss procent måste komma från egen finansiering. Räkna ut reglerna för din situation och hur stor insats som krävs.

Belåningsgrad beskriver hur stor del av bostadens värde som är belånad. En hög belåningsgrad innebär att större del av värdet är täckt av lån. Läs mer om begreppet belåningsgrad bolån (annonslänk).

Praktisk förberedelselista

Förbered dokument som köpekontrakt, ritningar, energideklaration och tidigare värderingar. Ha bilder på bostaden och beskrivningar av eventuella renoveringar.

Samla underlag om fasta kostnader som månadsavgift eller fastighetsavgift. Dessa uppgifter hjälper banken att bedöma hur stor del av din ekonomi som finns kvar efter boendekostnader.

Omvärdering och tidpunkter

Om du vill ändra lånebeloppet senare kan banken göra en ny värdering. Vanliga tillfällen är vid bytesköp, när du vill ta ett tilläggslån eller vid omförhandling av villkor.

I vissa fall kan en omvärdering visa högre värde om marknaden rört sig uppåt. I andra fall kan värdet sjunka, vilket påverkar möjligheten att låna mer mot bostaden.

Kostnad och tid

Kostnaden för en värdering kan variera beroende på om den görs digitalt eller med fysisk besiktning. En enklare kontroll går ofta snabbare medan en fullständig besiktning tar längre tid.

Tiden från beställning till klart besked beror på bankens rutiner och årstiden. Marknadsaktivitet, som under vår och höst, kan göra handläggningstider längre.

Jämföra räntevillkor och lånevillkor

När du har värderingsunderlaget är nästa steg ofta att jämföra banker och deras erbjudanden. Värderingen påverkar vilken procent av priset som kan belånas och därmed vilka villkor som blir aktuella.

Det kan vara bra att jämföra bolåneräntor (annonslänk) innan du bestämmer bindningstid eller förhandlar om ränta. En snabb jämförelse ger överblick över marknaden.

Hur mycket kan jag få i bolån

Hur mycket lån du kan få beror både på din inkomst, andra skulder och bostadens värdering. Banker gör en bedömning av din återbetalningsförmåga innan beslut om lånebelopp tas.

Om du vill få en snabb uppskattning av möjliga lånebelopp kan du se verktyg för hur mycket kan jag få i bolån (annonslänk) som visar ungefärlig maxnivå baserat på inkomst och belåningsgrad.

Kontantinsats i praktiken

Vanliga frågor gäller hur stor kontantinsats som krävs och vilka tillgångar som räknas. Regler och rekommendationer kan förändras, så ha koll på aktuell procentsats för din situation.

För att läsa mer om vanliga procentsatser kan du titta närmare på begreppet kontantinsats procent (annonslänk).

Frågor och svar

Vad skiljer en bankvärdering från en mäklarvärdering?

Bankens värdering är ofta konservativ och används för kreditbedömning. Mäklare kan ge ett försäljningspris som är inriktat på vad köpare kan vara villiga att betala.

Kan jag få värderingen omprövad om jag inte är nöjd?

Ja, du kan begära en ny värdering eller bidra med kompletterande underlag som renoveringskvitton. Banker följer sina egna rutiner för omprövning.

Påverkar små renoveringar värderingen?

Små renoveringar som förbättrar standard eller funktion kan höja värdet, men effekten beror på kostnad och smak i marknaden.

Måste värderingen vara exakt samma för alla banker?

Nej, banker använder egna modeller och inköp av data. Det är vanligt att olika aktörer får något olika värden på samma bostad.