Ett intyg banken kan använda, eller bara en siffra
Mäklarvärdering eller bankvärdering: vem som räknas och vad det kostar
Uppdaterad 15 september 2026
Det finns två olika saker som kallas värdering. Mäklarens fria värdering är en kostnadsfri muntlig uppskattning, medan bankvärdering är ett skriftligt värderingsintyg som banken faktiskt kan lägga till grund för ett beslut om lån eller amortering. Med en skuld på 2 400 000 kronor är belåningsgraden 80 procent vid ett värde på 3 000 000 kronor och 60 procent vid 4 000 000 kronor, men bara ett godkänt skriftligt intyg kan flytta dig mellan de siffrorna hos banken.
Vad ett nytt värde faktiskt ändrar
- Belåningsgrad vid värde 3 000 000 kr
- 80 %
- Belåningsgrad vid värde 4 000 000 kr
- 60 %
- Lagens amorteringsminimum, 80 % respektive 60 %
- 4 000 kr → 2 000 kr/mån
Den lägre utbetalningen i exemplet är 2 000 kronor mindre i månaden, inte en lika stor besparing på lånets totalkostnad. Vill du jämföra bolån görs det i sektionen nedan.
Jämför bolån- Ska ansöka om ett bolån snart Se vilken värdering banken faktiskt vill ha nedan.
- Vill sänka amorteringen med en ny värdering Läs femårsregeln innan du beställer ett intyg.
- Har nyss renoverat bostaden Se varför renoveringen inte automatiskt räknas in i dagens värde.
Vilken värdering passar bankärendet?
Mäklarringens fria värdering är en kostnadsfri muntlig uppskattning av bostadens marknadsvärde, tänkt som en första fingervisning, inte som något banken kan lägga till grund för sitt beslut. Mäklarringen skiljer själva den muntliga uppskattningen från en skriftlig bankvärdering med ett formellt värderingsintyg.
HusmanHagberg beskriver bankvärdering som en skriftlig marknadsvärdering där banken fastställer säkerhetens värde, det värde lånet i praktiken vilar på. Konsekvensen är att du väljer dokumentation utifrån vad beslutet kräver: en muntlig känsla för prisläget räcker för att fundera vidare, men bara det skriftliga intyget går att skicka in till banken.
Vem får värdera bostaden åt banken?
HusmanHagberg anger att bankvärdering utförs av en värderingsman som banken godkänner, till exempel en mäklare eller ett fristående värderingsföretag. Kräver banken ett oberoende värdeutlåtande får värderaren enligt Bankföreningens vägledning inte ha deltagit i bostadens försäljning, vilket innebär att banken inte kan använda ett intyg från samma fastighetsmäklare som förmedlade bostaden.
En annan mäklare på samma mäklarföretag kan göra värderingen i stället, så länge oberoendet i övrigt håller. Det värdeutlåtande banken faktiskt ska använda måste vara skriftligt och innehålla de uppgifter som anges i Bankföreningens och Mäklarsamfundets beställarhandledning, inte bara ett fritt formulerat intryck av bostaden.
Vad skiljer dagens värde från planerad renovering?
Länsförsäkringar anger att den vanliga mäklarvärderingen avser bostadens skick i dag och inte räknar in planerade renoveringar, oavsett hur säker du är på att köket blir klart nästa år. Mäklarringen använder besök, planritningar, renoveringsuppgifter och jämförelser med aktuella lokala försäljningar när den skriftliga värderingen tas fram.
HusmanHagberg väger dessutom in lokalt utbud, efterfrågan, utveckling, konjunktur och ränteläge vid bedömningen av ett sannolikt försäljningspris. Konsekvensen är att du håller framtida renoveringsantaganden utanför dagens marknadsvärde: en planerad ombyggnad kan vara värd att vänta med om syftet med värderingen är just en högre siffra.
När får det amorteringsgrundande värdet ändras?
Enligt 13 § i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter får en sådan omvärdering normalt göras tidigast fem år efter köpet, eller efter den senaste omvärdering som ändrade amorteringsbelopp eller låneutrymme. Länsförsäkringars exempel är rakt: köp den 1 juli 2024 ger normalt tidigaste ändring av det amorteringsgrundande värdet den 1 juli 2029.
13 § medger tidigare omvärdering bara om marknadsvärdet avsevärt ändrats av annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, och Länsförsäkringar anger att golvbyte eller ommålning vanligtvis inte räcker för ett sådant undantag. Konsekvensen är att du behöver pröva femårsregeln och dess undantag innan du betalar för en omvärdering du hoppas ska sänka amorteringen.
Vad kostar intyget, och hur mycket ändras månadsbetalningen?
Mäklarringen anger 2 500–5 000 kronor som vanligt pris för en bankvärdering, med möjliga lokala avvikelser. Är högsta kreditbeloppet 2 400 000 kronor och belåningen efter en godtagbar omvärdering sjunker från 80 till 60 procent blir lagens amorteringsminimum 2 000 kronor i stället för 4 000 kronor i månaden.
Ett värderingsarvode på antagna 4 000 kronor motsvarar då två månader av den minskade amorteringsutbetalningen på 2 000 kronor i exemplet. Konsekvensen är att du skiljer den lägre månatliga utbetalningen från en verklig lånekostnad: skulden i sig betalas bara långsammare, den försvinner inte snabbare av att kravet sänks.
Vad skiljer marknadsvärde från amorteringsgrundande värde, och vad krävs för banken att acceptera det?
Enligt 2 § i lagen är belåningsgraden det aktuella totala kreditbeloppet delat med bostadens marknadsvärde, och enligt 13 § används värdet vid förvärvet eller ett värde som fastställts genom en tillåten omvärdering. 5 § begränsar dessutom belåningsgraden vid en utökning av lånet till högst 80 procent, och 7 § kräver minst 1 procent årlig amortering över 50 till och med 70 procent och minst 2 procent över 70 procent, räknat på högsta kreditbelopp efter senaste värdering.
Vid ett godtagbart värde på 4 000 000 kronor och en befintlig skuld på 2 400 000 kronor är utrymmet under 80-procentstaket högst 800 000 kronor. Men Handelsbanken anger att en värdering för bolån eller ändrad amortering alltid måste vara en värdering banken godkänner, så ett högre uppskattat värde ger ingen automatisk rätt till mer lån eller lägre amortering. Länsförsäkringars ordning är muntlig värdering, bankens förhandsbedömning, skriftlig värdering, inskickat intyg och därefter genomgång av bolånet, i just den ordningen. Väger själva räntenivån tyngre än värderingen just nu, går det att jämföra aktuella bolåneräntor separat.
Vanliga frågor om mäklarvärdering och bankvärdering
Vad är skillnaden mellan en muntlig värdering och en skriftlig bankvärdering?
Den muntliga värderingen kostar oftast ingenting, medan en skriftlig bankvärdering enligt Mäklarringen brukar landa på 2 500–5 000 kronor beroende på ort. Bara den skriftliga varianten är byggd för att skickas in och användas i en bolåneansökan eller omvärdering.
Får mäklaren som sålt bostaden också göra bankens värdering?
Nej, inte när banken kräver ett oberoende värdeutlåtande. Den mäklare som förmedlade bostaden är då utesluten, men en kollega på samma mäklarföretag kan ta uppdraget om oberoendet i övrigt håller. Kontrollera vem banken accepterar som värderare innan du beställer, annars kan intyget bli värdelöst för ansökan.
Sänker en ny värdering automatiskt min faktiska lånekostnad?
Nej. En godtagbar omvärdering kan sänka den amorteringsutbetalning lagen kräver varje månad, men skulden och räntekostnaden på den skulden minskar inte av att belåningsgraden räknas ned. Ett arvode för värderingen ska därför jämföras med den lägre utbetalningen, inte med en besparing som inte finns.
Vad händer om banken inte godkänner en högre värdering?
Då gäller inte den högre siffran för bolånet. Banken ska godkänna den värdering som används för belåningsgrad och amortering, så ett skriftligt intyg är inte värt att beställa förrän banken sagt att upplägget i övrigt håller.