Jämför banker för bolån: storbank, nischbank eller hypoteksbolag

Vad är det du jämför när du ställer två banker bredvid varandra?

En banklista blir jämförbar först när kolumnerna betyder samma sak. Listräntan är den annonserade utgångsräntan, alltså den siffra banken skyltar med innan något är prövat. Snitträntan mäter i stället vad de lån som verkligen tecknades eller villkorsändrades en given månad landade på, och det talet hamnar därför nästan alltid lägre. Blandar du ihop dem ser en bank med öppen prissättning dyrare ut än en som håller listräntan hög och rabatterar i det tysta.

Skillnaden är stor nog att vända en rangordning. I Compricer bolånejämförelse står SBAB på 3,15 % i listdelen och 2,75 % i snittdelen för tre månaders bindning, exakt samma värden som i bankens egen tabell. Fyra tiondelar av en procentenhet skiljer alltså de två kolumnerna åt hos en och samma långivare, och det är i den storleksordningen många jämförelser avgörs.

Räkna inte heller ett tabellurval som ett mått på marknaden. Den räntetabell vi läste innehöll 13 identifierbara bank- och långivarnamn, vilket är tillräckligt för att se mönster men inte alla aktörer i Sverige. En tjänst kan dessutom samarbeta med andra långivare än dem som råkar synas i tabellen. Använd listan för att se spannet och hitta kandidater, och gå sedan till den enskilda långivaren för villkoren som gäller dig.

Vilka gränser måste passa innan räntan betyder något?

Två gränser står mellan dig och lånet, och ingen av dem handlar om pris. Den första är belåningsgraden. Enligt 4 § i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter får ett bolån vid bostadsköp uppgå till högst 90 % av bostadens marknadsvärde. Det är ett tak för hela marknaden, inte en rätt att låna så mycket, och varje långivare får sätta sitt eget lägre. Ett tak på 65 % av bostadens värde betyder 1 300 000 kr på en bostad värd 2 000 000 kr, och då behöver du 700 000 kr av eget kapital i stället för de 200 000 kr som lagens gräns skulle kräva.

Den andra gränsen är hushållets betalningsförmåga. Bankens kvar-att-leva-på-kalkyl, KALP, väger inkomsterna mot bolånets kostnader, andra lån, bostadens drift och hushållets övriga utgifter. Några gemensamma schablonbelopp i kronor finns inte, och bankerna publicerar inte sina egna. Det som går att räkna på i förväg är känsligheten: en kalkylränta på 6 % kostar 15 000 kr i månaden på ett lån på 3 000 000 kr, mot 7 500 kr vid 3 %. Marginalen du visar upp måste alltså klara ungefär det dubbla mot dagens nivå.

Det är därför ordningen spelar roll. Har du hög belåning är det kreditgränsen som bestämmer vilka alternativ som finns kvar, och räntan blir en fråga först i steg två. Har du i stället sålt en bostad och har ett stort kapital med dig är det tvärtom: då är Hypoteket bolån med sitt tak på 65 % en fullt möjlig väg, medan en förstagångsköpare med minsta möjliga insats aldrig kommer in genom den dörren. Var gränserna går i din egen kalkyl står i genomgången av belåningsgrad och amorteringskrav.

Direkt hos långivaren eller via en förmedlare?

Valet handlar inte om pris, för båda vägarna är kostnadsfria för dig. Det handlar om hur många dörrar som öppnas av samma ansökan, och om vem du har avtalet med när allt är klart.

Den praktiska skillnaden märks när du vill ha jämförbara besked utan att fylla i samma uppgifter fem gånger. Går du via Ordna Bolån förmedling anges lånelöften från 250 000 till 20 000 000 kr och upp till 90 % belåning vid köp, men prövningen är individuell och intervallet är inget besked om ditt ärende. Löftet om en enda kreditupplysning gäller inom samarbetet: väljer du sedan att gå vidare till en bank utanför det kan en separat upplysning tillkomma.

Direktvägen har en annan fördel som sällan nämns. Har du en komplicerad inkomst, en medsökande eller en bostad som kräver förklaring är det lättare att föra den dialogen med en handläggare än genom ett formulär. Är ärendet däremot rakt är förmedlingen enklare att börja med. Vill du se hela avvägningen finns den i förmedlare eller bank direkt, och gäller det en anmärkning i registret är urvalet ett annat i bolån med betalningsanmärkning.

Bankernas räntor sida vid sida

Tabellen ställer fyra långivare mot varandra på samma två bindningstider, med list- och snittvärden i egna kolumner. Snitträntorna avser augusti som statistikmånad, medan listräntorna är avlästa i september. Läs raderna som en fingervisning om prisläget, inte som erbjudanden.

Det första som syns är hur olika bankerna använder listräntan. SBAB ligger sju till åtta tiondelar under de tre andra i listkolumnen för tre månader, men i snittkolumnen är spannet mellan alla fyra bara sju hundradelar. Med andra ord: de banker som annonserar högt rabatterar mest, och den som redan skyltar lågt har mindre kvar att förhandla om. En listränta du hittar i en annons säger därför mest om bankens prissättningsstil.

Det andra som syns är att ordningen kastas om beroende på kolumn. I listkolumnen ligger Swedbank och Länsförsäkringar högst, men i snittkolumnen för tre månader delar just de två den lägsta platsen, och Länsförsäkringar uppdaterar sina snittvärden först den femte arbetsdagen i månaden. Håll därför de två måtten i separata jämförelser i stället för att blanda en dagsaktuell listränta med en månad gammal snittränta. Hur bindningstiden påverkar nivån står i genomgången av bolåneräntor och bindningstid.

Vad blir räntan på ett lån mellan en och fem miljoner?

Räntesatsen blir begriplig först i kronor per månad. Tabellen räknar om lånet vid tre antagna räntor på en oförändrad skuld, före skatt och avgifter, med amorteringen i en egen kolumn så att de två posterna inte blandas ihop.

Amorteringskolumnen är den som avgör vilken rad du faktiskt hamnar på. Ligger belåningsgraden över 50 och till och med 70 % krävs minst 1 % av det högsta kreditbeloppet per år enligt 7 § i lagen, och över 70 % minst 2 %. Procenten räknas på det senast godkända värderingsbeloppet och inte på den skuld som återstår i dag, och lagens nivå är ett golv som den enskilda banken får skriva ett strängare krav ovanpå.

Lägg ihop kolumnerna innan du bedömer om ett lån är hanterbart. På tre miljoner vid 4 % blir det 10 000 kr i ränta plus 5 000 kr i amortering över 70 % belåning, alltså 15 000 kr i månaden innan drift och avgift. Amorteringen försvinner inte ur din ekonomi, den byter bara plats från kostnad till sparande, men det är hela beloppet banken prövar mot din kalkyl. En fullständig uppställning med drift och försäkring finns i månadskostnad för bolånet.

När äts en räntesänkning upp av avgifter?

Två saker kan göra en lägre ränta värdelös, och båda går att räkna på i förväg. Den första är en löpande avgift. En paketavgift på 200 kr i månaden motsvarar 0,08 procentenheter på ett lån på 3 000 000 kr, vilket betyder att en bank som erbjuder dig en tiondel lägre ränta mot att du flyttar hela ekonomin dit knappt lämnar något kvar efter avgiften.

Den andra är engångskostnaden vid ett byte. Räkna med ett lån på 3 000 000 kr som sänks från 4,00 % till 3,75 %: det ger 625 kr lägre räntekostnad i månaden, och med en antagen lösenkostnad på 10 000 kr tar det 16 månader innan bytet går plus minus noll. Siffran 10 000 kr är ett antagande och inte en uträknad ränteskillnadsersättning, men principen håller oavsett belopp. Vet du att bostaden ska säljas inom ett år är bytet sällan värt besväret.

Därför är den relevanta frågan inte hur mycket lägre räntan är, utan hur länge du kommer att ha lånet kvar. Bind inte heller hela lånet i ett svep om du tror att du kan behöva lösa det i förtid, eftersom ränteskillnadsersättning kan tas ut när ett bundet lån löses eller extraamorteras före periodens slut. Rätten att betala tillbaka i förtid finns kvar, men den kan kosta.

Vad följer med när du flyttar lånet?

Ett bankbyte är mer ordning och reda än förhandling. Jämför erbjudandena, kontrollera amortering och villkor, beställ ett amorteringsunderlag från din nuvarande bank, acceptera det nya erbjudandet och låt den nya banken lösa det gamla lånet. Amorteringsunderlaget är nyckeln: utan det vet den nya banken inte vilken amorteringstakt lånet bär med sig.

Ett lån som bara byter bank utan att växa räknas normalt inte som ett nytt lån i amorteringsreglerna, så ett gammalt undantag kan följa med. Ökar du däremot lånet gäller andra regler, och vid utökning av ett befintligt bolån får den totala belåningsgraden vara högst 80 % enligt 5 §. Det är alltså inte samma tak som vid köp, och de tio procentenheternas skillnad är just det som gör att många får nej på en utökning trots ett ja vid köpet.

Du behöver inte heller flytta hela din ekonomi. Vid en flytt av enbart bolånet kan den nya banken kräva ett betalkonto för lånebetalningarna utan att kräva att lönen sätts in där, vilket är värt att fråga om innan du tackar nej till ett erbjudande. Konsumenternas har en checklista för att flytta bolånet, och hela turordningen med tidsåtgång står i byta bank och flytta bolånet.

Vem betalar jämförelsen, och vad kostar krediten?

Tre kostnadsbegrepp glider lätt ihop. Bankens kreditkostnad är räntan plus kreditavgifterna, och den mäts som effektiv ränta: den tar med uppläggnings- och aviavgifter och påverkas dessutom av när under året betalningarna sker. Amortering ingår inte, eftersom den betalar av skulden i stället för att kosta pengar. Två lån med samma nominella ränta kan därför ha olika effektiv ränta.

Förmedlingsavgiften är det andra begreppet, och för dig är den noll. Tjänsten hos Ordna Bolån förmedling kostar 0 kr, ansökan är inte bindande, och bankerna betalar ersättning först när en kredit betalas ut. Ersättningen kan vara fast eller rörlig och beloppen per bank är inte offentliga. Det är därför värt att kontrollera vilken bank som står bakom ett erbjudande innan du tackar ja, och jämföra just den bankens villkor mot dem du redan har.

Skatten är det tredje, och den kommer sist. Underskott av kapital ger skattereduktion med 30 % upp till 100 000 kr per person och år, och 21 % på delen däröver, enligt Skatteverket. Reduktionen dras inte från bankens månadsavi utan landar i deklarationen året efter, om du inte ansöker om jämkning och får lägre skatteavdrag redan under året. Räkna därför alltid budgeten på bruttobeloppet och behandla skatten som en senare återbetalning.

Så bedömer vi bankvägarna

Vi läser långivarnas och tjänsternas egna villkorssidor, noterar vilket datum en uppgift är avläst och skiljer på vad som är en lagregel, vad som är en enskild aktörs bedömning och vad som är ett räkneexempel. Tjänsterna på sidan vägs efter tre saker som går att kontrollera: vad de kostar dig, hur många långivare som får se samma ansökan och vilken belåningsgrad de tar. Vi rangordnar dem inte efter ränta, eftersom den ränta som betyder något sätts individuellt efter kreditprövning.

Avgränsningarna hör till bilden. Räntetabellen omfattar fyra långivare och är inte hela marknaden, och siffrorna ändras löpande. Två av korten är förmedlare med delvis överlappande banknätverk, vilket betyder att de inte är två oberoende jämförelser. Ingen av tjänsterna beslutar om ditt lån. Hur vi hanterar ersättning från partner står i vår annonspolicy.

Det här ångrar folk i efterhand

Att jämföra listränta hos en bank med snittränta hos en annan. Det ger ett prisläge som inte finns, och nästan alltid till den öppna bankens nackdel. Håll kolumnerna isär och jämför samma bindningstid, annars är hela jämförelsen ett mätfel.

Att flytta hela ekonomin för en liten rabatt. Paketet med konto, kort och försäkringar kan kosta mer i avgift än rabatten är värd, och 200 kr i månaden motsvarar mer räntesänkning än det låter som. Räkna på avgiften och räntan tillsammans innan du säger ja.

Att välja långivare innan belåningsgraden är uträknad. Att lägga en timme på en jämförelse och sedan upptäcka att kreditgränsen inte räcker är en onödig omväg. Ta fram bostadens värde och lånebeloppet först, så vet du vilka alternativ som är öppna.

Vanliga frågor om att jämföra banker