Hur mycket får jag låna till bostad – och vad blir kvar varje månad?

Vad begränsar lånet – bostaden eller din plånbok?

Bolånetaket är den enkla delen. Sedan den 1 april 2026, när lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter tog över efter Finansinspektionens gamla föreskrifter, går gränsen vid 90 procent av bostadens marknadsvärde när du köper. Utökar du ett bolån du redan har ligger gränsen i stället på 80 procent. Taket är en högsta tillåten belåning, aldrig ett besked om att du får låna dit.

Fällan gömmer sig i ordet marknadsvärde. Det är bankens bedömning som räknas, inte priset du betalade. Säg att du köper för 3 000 000 kr men att banken godtar värdet 2 800 000 kr: då ger 90-procentstaket som mest 2 520 000 kr i lån, och du behöver 480 000 kr plus lagfart och pantbrev ur egen ficka i stället för de 300 000 kr du hade räknat med. Beskedet kommer ofta efter budgivningen, när det är som svårast att ändra sig.

Den andra spärren heter KALP, alltså bankens kvar-att-leva-på-kalkyl. Den ställer tre kostnadsgrupper mot din inkomst: lånekostnader, bostadskostnader och skäliga hushållskostnader. Det avgörande är att banken inte räknar med den ränta du blir erbjuden, utan med en betydligt högre kalkylränta, för att se om du klarar dig också när räntan rör sig uppåt.

Skillnaden mellan avin och kalkylen blir stor fort. På ett lån på 2 000 000 kr kostar 3 procents ränta 5 000 kr i månaden före skatt. Räknar banken i stället med 6 procent blir samma räntepost 10 000 kr, och hela mellanskillnaden är marginal du måste kunna visa upp trots att du inte betalar den i dag. Det är förklaringen till att ett lånelöfte ibland landar långt under vad hushållet upplever att det har råd med.

Prövningen är dessutom lagstadgad, inte bara bankens egen rutin: 12 a § i konsumentkreditlagen kräver att kontrollen görs på riktiga uppgifter och sätter en gräns för hur mycket bostadens värde ensamt får väga. En stor kontantinsats kan alltså inte köpa bort en svag månadskalkyl. Vill du se vad belåningsgraden i sig gör med kraven finns genomgången av belåningsgrad.

Vad ett konkret köp kostar varje månad

Ta ett köp på 3 000 000 kr med 300 000 kr i kontantinsats. Bolånet blir 2 700 000 kr, alltså 90 procent av priset. Vid 4 procents ränta och 2 procents amortering betalar du in 13 500 kr den första månaden, och då är varken driftskostnad, avgift till föreningen eller hemförsäkring medräknad. Det är den siffran som ska rymmas i hushållets budget, inte räntan för sig.

Höj sedan räntan ett steg i huvudet. På samma lån kostar 5 procent i stället för 4 procent 2 250 kr mer i ränta redan den första månaden, medan amorteringen ligger kvar på samma basbelopp. Klarar budgeten inte det påslaget är lånet för stort, oavsett vad lånelöftet säger att du får låna.

Läs tabellen radvis, inte kolumnvis. Steget mellan två räntekolumner på samma rad är den räntestress du behöver ha marginal för, och det steget växer med lånet: en procentenhet kostar drygt 800 kr i månaden på en miljon och drygt 4 000 kr på fem. Amorteringskolumnen ligger däremot still oavsett ränteläge, eftersom den räknas på skulden och inte på räntan.

Amorteringen räknas på en annan skuld än du tror

Lagens amorteringskrav har två nivåer. Ligger belåningsgraden över 50 och upp till och med 70 procent ska du amortera minst 1 procent per år. Över 70 procent är minimikravet 2 procent. Exakt 50 procent omfattas inte, och exakt 70 procent hamnar i den lägre gruppen. Banken får alltid kräva mer än lagen, men aldrig mindre.

Det som ställer till det är basen. Amorteringen räknas inte på skulden du har i dag, utan på den amorteringsgrundande skulden, alltså det högsta bolånet sedan den senaste värderingen. Har du amorterat ned lånet utan att bostaden värderats om ligger procentsatsen kvar på det gamla, högre beloppet. Det är därför avin inte sjunker i takt med att skulden gör det.

Blanda inte heller ihop amortering med kostnad. Amorteringen är ett sparande som flyttar pengar från kontot till bostaden, och den ger inget avdrag. Räntan gör det: skattereduktionen för underskott av kapital är 30 procent på belopp upp till 100 000 kr per person och år, förutsatt att du har tillräckligt med slutlig skatt att dra den ifrån. Reduktionen dras dessutom inte automatiskt från bankens avi. Vill du ha effekten löpande i stället för som återbäring får du ansöka om jämkning, och då krävs korrekta uppgifter om den avdragsgilla räntan.

Är 4,5 gånger inkomsten fortfarande ett tak?

Nej, inte som lagregel. Det extra amorteringskravet på 1 procent för bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten togs bort den 1 april 2026. Du kan alltså ligga över den gamla gränsen utan att något lagstadgat påslag utlöses. Kreditprövningen försvann däremot inte med den: banken ska fortfarande pröva att du klarar betalningarna, och det är den prövningen som numera gör hela jobbet.

Enskilda långivare har ändå kvar egna skuldkvotstak, och de är villkor hos banken, inte lag. Stabelo räknar exempelvis med högst sex gånger bruttoårsinkomsten. Med 600 000 kr om året blir det 3 600 000 kr, och har du 200 000 kr i andra lån krymper utrymmet till 3 400 000 kr inom just det taket, innan KALP och bostadsprövningen ens har börjat. Fråga därför efter bankens skuldkvotsgräns i stället för att leta efter en lagregel som inte finns längre.

Vid utökning av ett befintligt lån gäller ett annat tak: 80 procent av bostadens värde. Den som köpt med maximal belåning märker det direkt. Ett lån på 2 700 000 kr ligger 300 000 kr över 80-procentsgränsen vid oförändrat värde, så där finns inget utrymme att låna mer förrän skulden har minskat eller bostaden värderats upp. Köplånet är fullt tillåtet, men dörren till tilläggslån står stängd ett tag.