Hoppa till köpval

Räkna innan du ansöker

Bolånekalkyl: så räknar du fram lånet och vad det kostar varje månad

Uppdaterad 15 september 2026

Annonslänkar: vi kan få provision när du handlar via länkar på sidan.

Kalkylen går i tre steg. Dra av kontantinsatsen från priset, räkna ränta och amortering på lånet som blir kvar, och lägg sist på avgift och drift. Det är den tredje summan som ska rymmas i budgeten, och den blir ofta dubbelt så hög som räntan du tittade på först.

Kalkylblad – ett komplett räknefall

Så ser en bostad för 3 000 000 kr ut, hela vägen ner till kontot

Bolån efter kontantinsats
2 700 000 kr
Ränta och amortering
13 500 kr/mån
Med avgift och drift
18 000 kr/mån

Antagandena är 10 procents kontantinsats, 4 procents ränta, 2 procents amortering och 4 500 kr i avgift och drift. Byt ut dem mot dina egna. Ett besked om vad du kan låna får du först när en långivare prövat din ekonomi.

Jämför hos Ordna Bolån

Kort svar: räkna nedifrån och stresstesta en rad

Lånebeloppet är priset minus det du lägger in själv, och vid köp får bolånet vara högst 90 procent av bostadens värde. Månadsbeloppet är sedan tre poster, inte en: ränta, amortering och boendets egna avgifter. Räkna hela summan, räkna om den med en procentenhet högre ränta och jämför först därefter erbjudanden.

Räkna fram lånet innan du räknar på räntan

Det första steget är rent aritmetiskt. Kostar bostaden 3 000 000 kr och du lägger 10 procent själv, alltså 300 000 kr, blir bolånet 2 700 000 kr. Räntan ska räknas på den summan, inte på priset, annars ligger månadsbeloppet tio procent för högt genom hela kalkylen. Vad som räknas som egna pengar och hur stor insatsen behöver vara står i guiden till kontantinsatsen.

Nästa steg är det som brukar spricka: taket räknas på bankens bedömda värde, inte på priset du betalade. Godtar banken bara 2 800 000 kr på samma bostad ger 90-procentstaket som mest 2 520 000 kr, och då behöver du 480 000 kr ur egen ficka i stället för 300 000 kr. Gör därför kalkylen två gånger redan här, en gång på annonspriset och en gång på ett värde några procent lägre.

Vilka uppgifter kalkylen måste få

Bankernas kalkyler frågar efter ungefär samma saker. Nordeas vill ha månadsinkomst före skatt, antal barn, bil, andra lån och månadskostnaden för CSN, ifyllt i ordningen sökande och bostadstyp, inkomst och kontantinsats, barn och bil, och sist övriga lån och studieskuld.

Bakom fälten ligger KALP, alltså kvar-att-leva-på-kalkylen, med tre kostnadsgrupper: lånekostnader, bostadskostnader och skäliga hushållskostnader. De två sista sätter banken enligt schablon, så du kan inte räkna ned dem genom att leva sparsamt. Använd samma siffror i varje formulär: två långivare som får olika indata ger olika svar av fel anledning.

Alla delar i månadsbeloppet

Nu blir det konkret. På ett lån på 2 700 000 kr kostar 4 procents ränta 9 000 kr i månaden och 2 procents amortering 4 500 kr, tillsammans 13 500 kr. Lägg sedan på boendet: 4 000 kr i avgift till föreningen och 500 kr i övrig drift ger 18 000 kr som verkligen lämnar kontot. Det är den siffran som ska ställas mot lönen, inte räntan för sig.

Tabellen nedan gör samma räkning för fem lånestorlekar, ner till vad du betalar när ränteavdraget är avräknat. Skattereduktionen för underskott av kapital är 30 procent upp till 100 000 kr per person och år och 21 procent däröver, en brytpunkt som passeras mitt i ett normalt bolån.

Bolånjämförelses egen beräkning per månad vid antagen ränta 4 procent, amortering 2 procent och 4 500 kr i avgift och drift, för en betalningsansvarig låntagare utan andra kapitalposter. Ränta och amortering är skulden gånger respektive procentsats delat med tolv, avrundat till hela kronor.
BolånRänta 4 %Amortering 2 %Avgift och driftLämnar kontotSkatt tillbakaNetto per månad
1 000 000 kr3 333 kr1 667 kr4 500 kr9 500 kr1 000 kr8 500 kr
2 000 000 kr6 667 kr3 333 kr4 500 kr14 500 kr2 000 kr12 500 kr
3 000 000 kr10 000 kr5 000 kr4 500 kr19 500 kr2 850 kr16 650 kr
4 000 000 kr13 333 kr6 667 kr4 500 kr24 500 kr3 550 kr20 950 kr
5 000 000 kr16 667 kr8 333 kr4 500 kr29 500 kr4 250 kr25 250 kr

Läs de två sista kolumnerna tillsammans. Upp till och med raden på 2 000 000 kr ryms hela årsräntan under 100 000 kr, och då ger varje räntekrona 30 öre tillbaka. Från raden på 3 000 000 kr och uppåt hamnar överskjutande ränta i 21-procentsintervallet, så skatteeffekten växer långsammare än räntan. Delar ni två betalningsansvariga räntan lika flyttas brytpunkten uppåt, och den raden ger 3 000 kr i stället.

Två förbehåll hör till tabellen. Amorteringskolumnen förutsätter belåningsgrad över 70 procent; ligger den över 50 och upp till och med 70 procent halveras posten. Och skattereduktionen kommer året efter via deklarationen om du inte ansöker om jämkning. Banken drar den aldrig från avin åt dig.

  • Sätt taket själv Bestäm vad du klarar per månad och låt den raden bestämma vilket pris du budar på.
  • Räkna på bruttot Kolumnen Lämnar kontot ska rymmas i lönen varje månad, inte nettot efter skatt.
  • Byt ut avgiften Köper du villa finns ingen föreningsavgift, men värme, vatten och försäkring tar ofta samma plats.

Från kalkyl till ett skarpt besked

En kalkyl kan ingen neka dig, men den ger dig heller ingenting. Steget efter är antingen att jämföra räntor eller att låta någon pröva din ekonomi på riktigt, och tjänsterna nedan täcker båda vägarna.

Villkor från tjänsternas egna sidorEn avgränsning på varje kort
Ordna Bolån förmedling
Från kalkyl till lånelöfte

Ordna Bolån förmedling

  • Avgift0 kr
  • Lånelöfte250 000–20 000 000 kr
  • BelåningsgradUpp till 90 %
  • RäntaIndividuell
  • En ansökan går vidare till flera anslutna banker samtidigt.
  • Finansiering upp till 90 procent räcker även för ett köp med minsta kontantinsats.
  • Du ser ingen ränta förrän en av bankerna har prövat din ansökan.

Tänk på: Att förmedlingen är kostnadsfri säger ingenting om vad det kostar att lösa lånet i förtid.

Annonslänk

Jämför hos Ordna Bolån
Compricer bolånejämförelse
Räntor sida vid sida

Compricer bolånejämförelse

  • Avgift0 kr
  • Långivare13 i avläst tabell
  • Bindningstid3 mån–5 år
  • RäntaIndividuell
  • Flera långivares nivåer och bindningstider syns i samma vy.
  • Går att läsa utan att du lämnar uppgifter om dig själv.
  • En tabellsiffra är ingen kreditprövning och ersätter inte ett erbjudande.

Tänk på: Kontrollera vilken period och bindningstid en låg siffra avser innan du räknar med den.

Annonslänk

Jämför hos Compricer
Hypoteket bolån
Direkt hos långivaren

Hypoteket bolån

  • Avgift0 kr
  • BelåningsgradHögst 65 %
  • Bindningstid3 mån, 1, 2, 3 och 5 år
  • RäntaIndividuell
  • Fem bindningstider från 3 månader upp till 5 år att räkna på.
  • Både nytt köp och flytt av ett befintligt lån sköts digitalt hos långivaren.
  • Högst 65 procents belåningsgrad, så delen däröver måste lösas på annat håll.

Tänk på: Räkna skuld delat med bostadens värde innan du ansöker, annars faller ärendet på gränsen.

Annonslänk

Ansök hos Hypoteket

Låt kalkylens egen siffra välja åt dig. Landar du på 90 procents belåning, som i räknefallet ovan, är Ordna Bolån förmedling den väg som är öppen: tjänsten beskriver finansiering upp till 90 procent vid köp och anger lånelöften mellan 250 000 och 20 000 000 kr.

Ligger du under två tredjedelars belåning kan du i stället gå direkt till Hypoteket bolån, med bolån upp till 65 procent av bostadens värde och bindningstiderna 3 månader, 1 år, 2 år, 3 år och 5 år. Gränsen prövas mot bankens värdering och inte mot din inkomst, så en stark lön hjälper inte den som behöver låna 80 procent. Vill du bara se räntenivåer först finns Compricer bolånejämförelse, där 13 långivare gick att identifiera i den avlästa tabellen. Vad siffrorna i en sådan tabell betyder, och varför de sällan är den ränta du får, står i aktuella bolåneräntor.

Testa ett sämre ränteläge innan du bestämmer dig

En kalkyl som bara klarar dagens ränta är inte färdig. Höj räntan en procentenhet och räkna om. I räknefallet betyder 5 procent i stället för 4 procent 2 250 kr mer i ränta redan första månaden, medan amorteringen ligger kvar på samma basbelopp. Månadsbeloppet går då från 18 000 kr till 20 250 kr utan att något annat har ändrats.

Räkna i procentenheter, inte i procent: varje procentenhet kostar ungefär 833 kr i månaden per lånad miljon före skatt. Konsumenternas egen bolånekalkyl har stresstestet inbyggt med just en procentenhet och räknar lånekostnader upp till 50 år. Klarar hushållet inte det högre fallet är lånet för stort, även om du blir beviljad det.

Amortering och ränteavdrag hör till olika kolumner

Lagens amorteringskrav har två nivåer: minst 1 procent per år över 50 och upp till och med 70 procents belåningsgrad, och minst 2 procent över 70 procent. Procentsatsen räknas dessutom på den amorteringsgrundande skulden, alltså det högsta bolånet sedan den senaste värderingen. Har du amorterat ned lånet utan att bostaden värderats om ligger kravet kvar på det gamla beloppet, och avin sjunker inte i takt med skulden. Båda nivåerna står uppställda med exempel i amorteringskravet.

Blanda inte heller ihop amortering med kostnad. Amorteringen flyttar pengar från kontot till din egen bostad och ger inget avdrag. Räntan gör det, men bara för den som är betalningsansvarig och där lånet har en kvalificerande säkerhet hos en kreditgivare med tillstånd. Står lånet på en person medan en annan betalar det fungerar avdraget inte. Hur mycket avdraget är värt vid olika räntelägen räknas ut i ränteavdraget, och villkoren står hos Skatteverket.

Köper du, eller höjer du ett lån du redan har?

Det är två olika kalkyler. Sedan lag (2026:226) började gälla den 1 april 2026 går taket vid 90 procent av bostadens värde vid köp, men vid 80 procent när du utökar ett befintligt bolån. Samtidigt togs det extra amorteringskravet vid lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten bort, så den posten hör inte längre hemma i kalkylen.

Räkna utrymmet som en enkel differens. Är värdet 3 000 000 kr och din nuvarande skuld 2 200 000 kr blir 80 procent av värdet 2 400 000 kr, och kvar att låna finns 200 000 kr. Den som köpte med maximal belåning märker samma räkning åt andra hållet: ett lån på 2 700 000 kr ligger redan över tilläggslånetaket, och då finns inget utrymme förrän skulden minskat eller bostaden stigit i värde.

Engångsbeloppen som inte syns i månadskalkylen

Köper du en bostadsrätt slutar räkningen ungefär här. Köper du en fastighet tillkommer poster som inte hör hemma i någon månadskolumn men som måste finnas på kontot vid tillträdet. Stämpelskatten för lagfart är 1,5 procent av det högsta av köpeskilling och taxeringsvärde, vilket på samma pris blir 45 000 kr. Båda posterna är uppställda med räkneexempel i pantbrev och lagfart.

Nya pantbrev kostar 2 procent av inteckningsbeloppet plus 375 kr i expeditionsavgift per inteckning, vilket för hela lånet på 2 700 000 kr blir 54 000 kr. Till det lägger banken sin egen administration: Nordea tar 750 kr för pantbrev och 750 kr för lagfart. Sammanlagt passerar exemplet 100 000 kr utöver kontantinsatsen, och de pengarna kan inte lånas upp inom bolånetaket. Så räknas posterna fram hos Lantmäteriet.

Kom sist ihåg vad kalkylen är. Konsumentkreditlagens 12 a § kräver att banken kontrollerar uppgifterna som kreditprövningen bygger på, och bedömningen får inte vila främst på att bostaden ökar i värde. En stor kontantinsats köper inte bort en svag månadskalkyl.

En person räknar på ett bolån vid köksbordet med laptop, penna och ett papper med tomma rutor.

Det här ångrar folk efter kalkylen

Vanligast är att räntan får stå ensam. Man räknar fram 9 000 kr, tycker att det låter hanterbart och glömmer att amorteringen och föreningsavgiften kommer på samma avi. Det är därför kolumnen Lämnar kontot finns.

Näst vanligast är att skattereduktionen räknas in i det löpande. Den kommer året efter och förutsätter att du har tillräckligt med slutlig skatt att dra den ifrån. Ett hushåll som lagt nettokolumnen till grund för sin budget har lånat för mycket i tolv månader innan det märks.

Den tredje är att kalkylen läses som ett besked. Den bostad du väljer prövas en gång till innan kontraktet skrivs, och då kan beloppet flytta sig nedåt.

Så har vi räknat

Alla belopp på sidan är egna beräkningar, och antagandena står utskrivna i tabelltexten och i räknefallet. Räntesatserna är jämna steg som visar hur matematiken beter sig, inte prognoser, så någon ränta per tjänst anges inte.

Reglerna om bolånetak och amortering kommer från lag (2026:226), skattereduktionen från Skatteverket, engångsavgifterna från Lantmäteriet och kravet på kreditprövning från konsumentkreditlagen. Kortens villkor är hämtade ur tjänsternas egna publicerade sidor. Korten står i den ordning kalkylen brukar leda till dem, inte i någon rangordning. Hur annonslänkarna fungerar står i annonspolicyn.

Vanliga frågor om bolånekalkyler

Vilken ränta ska jag fylla i när jag räknar själv?

Räkna två gånger: en gång med en ränta som liknar dagens läge och en gång med minst en procentenhet till. Konsumenternas bolånekalkyl har det andra fallet inbyggt som ett stresstest. Någon ränta du kan veta i förväg finns inte, eftersom bolåneräntan sätts individuellt efter kreditprövning och belåningsgrad.

Ska kontantinsatsen räknas med i månadskostnaden?

Nej. Kontantinsatsen lämnar kontot en gång på tillträdesdagen och ska dras av från priset innan ränta och amortering räknas. Vid 3 000 000 kr i pris och 10 procents kontantinsats är det 300 000 kr som betalas en gång och 2 700 000 kr som kostar varje månad. Blandar du ihop posterna blir månadsbeloppet för högt och kontantbehovet för lågt.

Varför sjunker inte amorteringen när jag väljer en lägre ränta?

För att posterna räknas på olika saker. Räntan räknas på skulden gånger räntesatsen, amorteringen på den amorteringsgrundande skulden gånger 1 eller 2 procent. Ränteläget rör alltså bara den ena posten, och därför krymper aldrig hela månadsbeloppet lika mycket som räntan gör.

Hur mycket måste man tjäna för att få låna 4 miljoner?

Någon lagstadgad inkomstgräns finns inte sedan skuldkvotstillägget togs bort den 1 april 2026. Vänd i stället på kalkylen: 4 000 000 kr kostar 20 000 kr i månaden i ränta och amortering vid antagna 4 respektive 2 procent, plus avgift och drift. Banken prövar dessutom mot en betydligt högre kalkylränta, så det är marginalen efter boendet som avgör, inte lönen i sig.

Räcker bankens kalkyl på nätet som besked om vad jag får låna?

Nej, den är en beräkning och inget beslut. En kalkyl du fyller i själv kontrollerar ingenting, medan banken enligt konsumentkreditlagen ska kontrollera uppgifterna innan krediten beviljas. Nästa steg är därför ett lånelöfte, och hos Nordea är det gratis och giltigt i 6 månader. Även då prövas den bostad du faktiskt köper en gång till.

Läs vidare om bolånekalkylen