Myndighetsavgifter utanför köpeskillingen
Pantbrev och lagfart: kostnaderna vid köp och när nya pantbrev behövs
Uppdaterad 15 september 2026
Lagfart och pantbrev ligger utanför köpeskillingen och behöver egna pengar vid tillträdet. Stämpelskatten för lagfart är 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde, plus en expeditionsavgift på 825 kronor, medan nya pantbrev bara behövs för skillnaden mellan lånebehovet och de pantbrev som redan finns på fastigheten.
Lagfart och nytt pantbrev landar snabbt på tiotusentals kronor
- Lagfart
- 45 825 kr
- Nytt pantbrev 500 000 kr
- 10 375 kr
- Ansökningsfrist
- 3 månader
Summan gäller ett köp på 3 000 000 kronor med lägre föregående taxeringsvärde och exkluderar bankens egen hanteringsavgift. Vill du jämföra bolån oavsett hur stora myndighetskostnaderna blir i ditt eget köp görs det i sektionen nedan.
Jämför bolån- Har redan pantbrev på fastigheten Se avsnittet om befintliga och nya pantbrev nedan.
- Vill se hela kontantbehovet Se räkneexemplet om bolånetaket nedan.
- Vill räkna räntekostnaden också Räntekalkyl.
När behövs lagfart respektive nya pantbrev?
Pantbrevet är knutet till fastigheten, inte till säljaren, och befintliga pantbrev följer därför med automatiskt vid ägarbyte. Nya pantbrev behövs bara för skillnaden när de befintliga pantbreven är lägre än det lånebehov köpet skapar. Lagfarten är en helt separat post: den registrerar att du äger fastigheten, och stämpelskatten för en privatpersons fastighetsköp är 1,5 procent av beskattningsunderlaget.
Vilket värde ska stämpelskatten beräknas på?
Vid köp används det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet från året före den inskrivningsdag då lagfart beviljas, och beskattningsunderlaget avrundas nedåt till hela tusental kronor. Ett köp för 3 000 000 kronor med ett lägre föregående taxeringsvärde ger en lagfartskostnad på 45 825 kronor: 45 000 kronor i skatt plus 825 kronor i expeditionsavgift. Är taxeringsvärdet i stället högre, till exempel 3,2 miljoner kronor, är det den summan skatten räknas på, och kostnaden blir 48 825 kronor.
Ett köp för 4 000 000 kronor med lägre föregående taxeringsvärde ger på samma sätt en lagfart på 60 825 kronor. Kontrollera alltså taxeringsvärdet innan du räknar procenten, för det är det högsta av de två talen som avgör, inte alltid köpeskillingen.
Vad skiljer villa, bostadsrätt och ägarlägenhet?
En bostadsrätt kräver varken egen lagfart eller pantbrev, eftersom bostadsrättsinnehavaren inte äger själva fastigheten utan en andel i föreningen. En ägarlägenhet räknas däremot som fastighet i juridisk mening och behöver därför pantbrev precis som en villa, om lägenheten belånas. Lägg bara fastighetskostnaderna på rätt boendeform, så undviker du att räkna in en post som inte hör till ditt köp.
Hur samspelar dagens bolånetak med köpkostnaderna?
Enligt regelläget 2026 och lag (2026:226) 4 § är bolånetaket högst 90 procent av bostadens värde vid köp. Ett köp för 3 000 000 kronor med lån på 90 procent kräver därför 300 000 kronor i egen finansiering av själva köpeskillingen, och lagfart och pantbrev tillkommer utanför den summan.
Sätt siffrorna ihop och betalningsordningen blir tydlig: med köp 3 000 000 kronor, lån 2 700 000 kronor, befintliga pantbrev på 2 000 000 kronor och lägre föregående taxeringsvärde behöver du 300 000 kronor i kontantinsats redo vid tillträdet. Lagfarten på 45 825 kronor och det nya pantbrevet på 14 375 kronor för de resterande 700 000 kronorna kommer separat, som Lantmäteriets faktura efter handläggningen, så den delen av de totalt 360 200 kronorna behöver inte ligga på kontot förrän fakturan kommer.
Vad kostar nya och befintliga pantbrev i kronor?
Stämpelskatten vid en ny inteckning är 2 procent av inteckningsbeloppet, avrundat nedåt till hela tusental, plus en expeditionsavgift på 375 kronor per inteckning. En ny inteckning på 500 000 kronor kostar därför 10 375 kronor hos Lantmäteriet. Delar du samma belopp på två inteckningar om 250 000 kronor var blir summan i stället 10 750 kronor, alltså 375 kronor mer, eftersom expeditionsavgiften tas ut per inteckning.
| Situation | Nytt pantbrev | Kostnad |
|---|---|---|
| Ny inteckning, inga befintliga | 500 000 kr | 10 375 kr |
| Två inteckningar á 250 000 kr | 500 000 kr | 10 750 kr |
| Lån 2,7 Mkr, pantbrev 2 Mkr finns | 700 000 kr | 14 375 kr |
| Lån 2,7 Mkr, inga pantbrev finns | 2 700 000 kr | 54 375 kr |
Skillnaden mellan raderna visar varför det är värt att kontrollera befintliga pantbrev innan finansieringen räknas klart: samma lån på 2 700 000 kronor kostar nästan fyra gånger så mycket i nya pantbrev om fastigheten saknar dem helt, jämfört med om 2 000 000 kronor redan är säkrade sedan tidigare.
Frister, förseningar och bankernas egna avgifter
Ansökan om lagfart ska göras inom tre månader efter köpet. Lantmäteriets faktura ska sedan betalas inom 30 dagar efter att ärendet har handlagts, och pantbrevet utfärdas först när fakturan är betald, så räkna med båda fristerna i din egen tidsplan. Ett vilandeförklarat ärende, till exempel vid saknat makesamtycke eller en otillräckligt bevittnad säljarunderskrift, medför en extra expeditionsavgift. Saknas föregående års taxeringsvärde ska i stället ett sakkunnigt värdeintyg om uppskattat taxeringsvärde följa med ansökan, så att rätt uppgift finns från början.
Utöver Lantmäteriets skatt och expeditionsavgift tar bankerna ut egna hanteringsavgifter, och de skiljer sig åt. Nordea anger 750 kronor i administrativ avgift för lagfart, utöver stämpelskatten och de 825 kronorna till Lantmäteriet, och lika mycket, 750 kronor, för hantering av nya pantbrev. Swedbank anger i stället 750 kronor för ansökan om lagfart och 1 000 kronor för ansökan om nya pantbrev. Summera därför två skilda lager, myndighetsavgift och bankavgift, innan du jämför det totala priset mellan två banker.
Vanliga frågor om pantbrev och lagfart
Vad kostar lagfarten vid ett köp på 3 miljoner kronor?
Räkna med 45 825 kronor om det lägre, föregående taxeringsvärdet gäller, annars 48 825 kronor om taxeringsvärdet är högre än priset. Kolla vilket år som räknas: det är alltid värdet från året före den inskrivningsdag då lagfarten beviljas, så ett nytt taxeringsvärde som fastställs efter att du skrivit kontrakt påverkar inte vad du behöver betala.
Måste jag betala full stämpelskatt igen för pantbrev som redan finns på fastigheten?
Nej, bara skillnaden mot lånebehovet kostar stämpelskatt för den nya ägaren. Ärver eller bodelar du fastigheten tas ingen stämpelskatt ut för lagfarten alls, bara expeditionsavgiften på 825 kronor, medan en gåva kan utlösa samma stämpelskatt som ett köp om ersättningen och övertagna lån når minst 85 procent av taxeringsvärdet – en gräns som bara gäller gåvans stämpelskatt, inte bolånetaket.
Hur lång tid har jag på mig att ansöka om lagfart efter köpet?
Tre månader från köpet, men sätt ditt eget delmål några veckor tidigare än det. Är en underskrift eller en handling osäker, till exempel ett samtycke som saknas, hinner du komplettera ärendet utan att tremånadersgränsen hinner löpa ut medan det ligger vilandeförklarat. Väntar du i stället in i sista veckan finns ingen marginal kvar om något behöver rättas till.
Varför skiljer sig avgifterna för lagfart och pantbrev mellan Nordea och Swedbank?
Bankerna sätter sina hanteringsavgifter fritt, det är ingen myndighetstaxa. Behöver du både lagfart och ett nytt pantbrev blir Nordeas 750 kronor för varje del billigare totalt, 1 500 kronor, än Swedbanks 750 kronor för lagfarten och 1 000 kronor för pantbrevet, 1 750 kronor. Skillnaden är liten jämfört med Lantmäteriets skatt, men värd att fråga om innan du väljer bank för hanteringen.