Förstagångsköpare: kontantinsats, lånelöfte och besluten i rätt ordning

I vilken ordning går du från kalkyl till köpekontrakt?

Swedbank beskriver köpet i fem steg: kalkyl och lånelöfte, visning och bud, godkännande av bolånet, kontrakt med handpenning och sist planering av ränta och amortering. Det är en banks egen beskrivning, ingen lagregel, men den visar var det extra beslutet sitter: mellan budet och kontraktet, i den vecka de flesta tror att allt är klart.

SBAB sätter en tidpunkt på samma sak. Banken vill höra av dig redan efter första budet, och när budgivningen är vunnen görs en ny bedömning av bostaden före kontraktet. Du har alltså ett ärende att öppna samma kväll som mäklaren ringer. Någon handläggningstid utlovas inte, så lova inte mäklaren ett kontraktsdatum i förbifarten.

Varför prövas samma affär två gånger? Därför att lånelöftet bara handlar om din ekonomi. Bostaden kan dra ner kalkylen av skäl som inte har med dig att göra: en hög månadsavgift, en förening med stora lån eller ett pris över bankens värdering. Föreningens skuld per kvadratmeter redovisas dessutom ibland på bostadsrättsytan och ibland på hela ytan, så siffrorna är jämförbara först vid samma ytbegrepp.

Hinner banken inte lämna besked före kontraktsdagen finns en väg kvar. Fastighetsmäklarinspektionen beskriver låneklausulen som ett återgångsvillkor när finansieringen inte är klar, och villkoret behöver ge tid för bankens besked och ange hur och till vem du begär återgång. Någon färdig mall finns inte; det skrivs in i den affär du står i.

Vad ska finnas på kontot vid ett köp för 3 000 000 kr?

Med pris och godkänt värde på 3 000 000 kr går bolånet till 2 700 000 kr, och 300 000 kr blir din minsta egna insats. Räkneexemplet förutsätter att banken sätter samma värde på bostaden som du betalar för den.

Gör den inte det ändras kalkylen snabbt. Marknadsvärdet är huvudregel och köpeskillingen kan normalt användas, men bedömningen är bankens. Godtas i stället 2 800 000 kr i värde blir högsta lån 2 520 000 kr, och då behöver du 480 000 kr i eget kapital. Säljaren är inte bunden av bankens siffra, så mellanskillnaden är din att lösa.

Handpenningen är däremot ingen extra utgift. Swedbank anger att den normalt är 10 % av köpeskillingen, betalas efter kontraktet och räknas av mot priset på tillträdesdagen. De riktiga tilläggskostnaderna syns vid ett fastighetsköp: lagfarten kostar 1,5 % av det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde plus 825 kr, och nya pantbrev 2 % av inteckningsbeloppet plus 375 kr per inteckning enligt Lantmäteriet. På ett hus i den här prisklassen blir lagfarten runt 45 000 kr.

Köper du en bostadsrätt finns varken lagfart eller pantbrev att betala, men då väger föreningens ekonomi tyngre i bankens bedömning. Hur insatsen byggs upp står i genomgången av kontantinsats.

Vad kostar lånet varje månad?

Räntan går att räkna själv: skulden gånger årsräntan delat med tolv. Tabellen visar räntekostnaden per månad på fem lånebelopp vid tre antagna räntor, med oförändrad skuld och före skattereduktion.

Tabellen visar bara halva månaden. Lägg på amorteringen, för det är summan som lämnar kontot och den banken prövar mot din kalkyl. På bolånet i exemplet ovan blir första månaden 9 000 kr i ränta och 4 500 kr i amortering, alltså 13 500 kr före avgift och drift.

Där hör stresstestet hemma. Samma lån vid 5 % ränta ger 15 750 kr första månaden, 2 250 kr mer utan att något annat har ändrats. Klarar hushållet den nivån är budgivningen ett annat samtal. Räntan hinner dessutom röra sig, eftersom den sätts när lånet betalas ut.

Amorteringen är ingen kostnad på samma sätt som räntan, eftersom pengarna minskar skulden. För kassaflödet spelar det ingen roll: den tar lika stor plats i budgeten som en lika stor räntepost. Skattereduktionen kommer först i deklarationen, om du inte ansöker om jämkning.

• Insatsen räcker precis till en tiondel Då ligger belåningsgraden strax under taket och amorteringskravet blir minst 2 % om året.
• Insatsen räcker till en tredjedel Under 70 % belåning halveras det lagstadgade kravet till 1 %. Gränserna står i belåningsgrad.
• Insatsen kommer delvis från familjen Banken vill veta varifrån pengarna kommer, och ett lån inom familjen är en skuld i kalkylen. Se medsökande och borgen.

Vilket tak gäller vid köpet, och vad händer sedan?

Det regelverk som styr köpet är lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, i kraft sedan den 1 april samma år. Vid bostadsköp sätter 4 § högsta belåningsgrad till 90 % av bostadens värde. Taket är just ett tak: banken får låna ut mindre, och många gör det.

Skillnaden mellan rutorna är poängen. Att du får köpa på 90 % betyder inte att nivån får behållas när du vill låna till ett kök. Har du köpt med minsta insats behöver skulden först ner under 80 % av värdet, genom amortering eller genom en ny värdering som banken godtar.

Amorteringskravet i 7 § är minst 1 % per år när belåningsgraden är över 50 och till och med 70 %, och minst 2 % när den är över 70 %. Basen är det högsta kreditbeloppet efter senaste värderingen, inte skulden som står kvar i dag. På ett amorteringsgrundande lån på tre miljoner blir 1 % 2 500 kr i månaden och 2 % 5 000 kr.

Samtidigt försvann skuldkvotstillägget, den extra procenten för lån över 4,5 gånger årsinkomsten. SBAB har slopat tillägget och en sänkning kan begäras i appen. Ser du 85 % i tak eller 15 % i insats någonstans är texten skriven under gamla regler.

Vilka papper vill banken se innan beskedet?

SBAB:s ansökan om lånelöfte tar in inkomst, anställning, eventuell medsökande, barn, andra lån och kontantinsatsen. Anställningsintyg, lönespecifikationer och insatsens ursprung kan behöva styrkas, så ha handlingarna samlade innan du börjar.

Två saker överraskar ofta den som köper sin första bostad. SEB räknar varken studiebidrag eller lån från CSN som inkomst, samtidigt som banken frågar efter studielånets månadsbetalning, sparande, beviljade kortkrediter med räntesats och övriga lån. Studielånet syns alltså bara på utgiftssidan, och en kreditgräns du aldrig rör kan väga in.

Bedömningen sker i en KALP, en kvar-att-leva-på-kalkyl med inkomster, bolånets kostnader, andra lån, drift och hushållets övriga utgifter. Någon gemensam kronschablon eller kalkylränta för alla banker finns inte. Stabelo räknar i ett publicerat exempel med 8 250 kr för en vuxen och 4 000 kr för ett barn, men det är en aktörs exempel och ingen myndighetsnivå. Enligt 12 a § konsumentkreditlagen får prövningen inte främst bygga på bostadens värde, så en stor insats ersätter den inte.

Vad kan stoppa lånet efter ett beviljat lånelöfte?

SBAB:s lånelöfte gäller i tre månader och förutsätter oförändrade ekonomiska förutsättningar. Villkoret är lätt att läsa förbi, men det är där överraskningarna bor. Tiden räknas från den dag du fick beskedet, inte från den dag du hittar bostaden.

Banken kan neka det slutliga bolånet vid lägre inkomst, större skulder, inkomst som inte går att styrka, svag föreningsekonomi eller ett pris över värderingen. Byter du jobb eller tar ett billån mellan beskedet och kontraktet är det värt ett samtal samma vecka.

Räcker inte din egen kalkyl kan en förälder som medlåntagare vara vägen framåt, och SBAB kräver då minst en låntagare med regelbunden inkomst. Vad det innebär för ansvaret står i medsökande och borgen.

Faktablad, betänketid och ångerrätten som inte finns

Innan du binder dig ska du ha papperen. 9 a § konsumentkreditlagen kräver ett standardiserat EU-faktablad i rimlig tid före bolåneavtalet, och ändras villkoren kan ett nytt behövas. Med faktabladet går två erbjudanden att jämföra på samma punkter. Ett bindande erbjudande ger dessutom minst sju dagars betänketid.

Betänketiden hör till det slutliga lånet och är något annat än lånelöftets månader. Efter påskrift finns ingen ångervecka: bostadskrediter är undantagna från ångerrätten i 21–25 §§ genom 4 § konsumentkreditlagen. Det är därför bankens objektbesked och finansieringsklausulen hör hemma före signeringen. En oberoende genomgång av bolån finns hos Konsumenternas.

Så bedömer vi vägarna för den som köper första bostaden

Vi läser tjänsternas egna villkorssidor, skiljer på lagregel, enskild banks bedömning och räkneexempel, och skriver ut när en uppgift är avläst. Tjänsterna vägs efter tre kontrollerbara saker: vad de kostar dig, vilken belåningsgrad de tar och hur många långivare som ser samma ansökan. Vi rangordnar inte efter ränta, eftersom den sätts individuellt efter kreditprövning.

Avgränsningarna hör till bilden. Compricers räntetabell innehöll 13 identifierbara bank- och långivarnamn när den lästes 15 september 2026, och urvalet säger inget om hur många banker som kan lämna dig ett erbjudande. Hypotekets giltighetstid framgår inte av den lästa sidan, och ingen av tjänsterna beslutar om ditt lån. Hur vi hanterar ersättning står i vår annonspolicy. Är en bostadskö också en väg in för dig förklaras köerna hos Bostadskö.

Det här ångrar förstagångsköpare

Att skriva på kontraktet innan banken har sagt ja till bostaden. Lånelöftet gäller dig, inte objektet. Utan bankens besked eller en finansieringsklausul står du för affären även om lånet uteblir.

Att räkna insatsen exakt till tio procent och glömma allt runt omkring. Lagfart, pantbrev, flytt och dubbla boendekostnader kommer utöver. Den som låser allt sparat kapital i insatsen börjar sitt boende utan buffert.

Att buda på lånelöftets tak i stället för på det hushållet klarar. Beskedet är en gräns uträknad med bankens kalkylränta, inte en budget. Sätt din egen gräns under bankens innan budgivningen börjar.

Vanliga frågor om första bostadsköpet