Hoppa till köpval

Siffran som styr resten

Belåningsgrad: räkna ut din och se vilken gräns som styr nästa steg

Uppdaterad 15 september 2026

Annonslänkar: vi kan få provision när du handlar via länkar på sidan.

Belåningsgraden är din bolåneskuld delad med bostadens värde, och den avgör tre saker på en gång: hur mycket du får låna, hur mycket du måste amortera varje år och vilka långivare som över huvud taget kan ta emot din ansökan. Räkna ut den innan du bokar ett möte, för den talar om vilken av gränserna nedan som faktiskt gäller dig.

Kalkylbladet

Ta reda på vilket trappsteg du står på, sedan vad nästa steg kostar

Skuld och värde
3 000 000 av 4 000 000 kr
Belåningsgrad
75 %
Minsta amortering
2 % per år

Över 70 procent kräver lagen minst 2 procents amortering per år, alltså 5 000 kr i månaden på det här lånet. Ett steg ner till 70 procent halverar kravet. Vad steget kostar i extra amortering står i tabellen längre ner, och vilken väg som passar din siffra avgörs av långivarens egen gräns.

Ansök hos Ordna Bolån

Räkna belåningsgraden på en rad

Dela bolånet med bostadens värde. Ett lån på 2 000 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr ger 66,7 procent. Sänk lånet till 1 950 000 kr på samma bostad och siffran landar på 65 procent. Räkna i hela kronor och avrunda inte i onödan, för skillnaden mellan två trappsteg kan handla om några tiondelar.

Täljaren är all skuld som har bostaden som säkerhet. Har du både ett bottenlån och ett topplån ska båda med, medan ett blancolån utan pant hamnar utanför beräkningen men fortfarande syns i bankens kalkyl. Nämnaren är bostadens värde, och där börjar den vanligaste missen: det är värdet banken har fastställt som gäller, inte priset i annonsen och inte den siffra en gratistjänst på nätet visade i förrgår.

Trähusmodell, måttstock och ett kalkylblad på ett ekbord
Skuld genom värde. Måttet är enkelt, men det är nämnaren som brukar vara omtvistad.

Den som redan bor i bostaden har ofta två olika belåningsgrader i huvudet samtidigt: en som bygger på vad grannens lägenhet gick för i våras, och en som banken arbetar med. Nästa avsnitt handlar om varför de kan skilja sig åt i flera år.

Vilket värde banken faktiskt räknar på

Amorteringen beräknas inte på dagens skuld och dagens marknadsvärde, utan på den amorteringsgrundande skulden. Det är det högsta bolån du haft sedan den senaste värderingen, och det är på den summan som 1 eller 2 procent räknas. Har du amorterat i fem år ligger den siffran över din nuvarande skuld, och månadsbeloppet blir därför högre än en snabb överslagsräkning antyder.

Värdet på andra sidan bråkstrecket har sin egen livslängd. Hos Nordea går det att göra en marknadsvärdering när som helst, medan det värde som styr amortering och låneutrymme normalt ligger fast i fem år. Sedan 1 april 2026 omfattar den femårsregeln både omvärdering för ändrad amortering och omvärdering för ett större låneutrymme. En högre nätvärdering ger alltså varken lägre amortering eller ett nytt tilläggslån på egen hand.

Långivarna sätter dessutom värdet på olika sätt. Hypoteket bolån gör till exempel en statistisk värdering vid ansökan och använder den för belåningsgraden, vilket betyder att din egen uppskattning eller mäklarens utlåtande inte automatiskt är det värde lånet räknas på. Två långivare kan därför komma fram till olika belåningsgrad på samma bostad samma dag.

Nittio procent vid köp, åttio vid utökning

Lag (2026:226) sätter två olika tak, och det är lätt att ta med sig fel siffra in i mötet. Köper du en ny bostad får bolånet vara högst 90 procent av marknadsvärdet. Utökar du ett lån på den bostad du redan bor i är taket 80 procent. Det extra amorteringskravet på 1 procent för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten togs bort samtidigt, så den gamla tumregeln om skuldkvot är inte längre en gräns du behöver räkna på.

Vid ett köp översätts taket direkt till kontanter. Kostar bostaden 3 000 000 kr blir bolånet högst 2 700 000 kr, och 300 000 kr behöver komma från eget kapital. Räknar banken däremot ner värdet till 2 800 000 kr ger samma tak bara 2 520 000 kr i lån, medan säljaren fortfarande vill ha sitt pris. Då växer det du måste lösa på annat sätt till 480 000 kr plus lagfart och pantbrev, och beskedet kommer ofta sent i processen.

Vid en utökning gäller det lägre taket på hela skulden, inte bara på den nya delen. Den som en gång lånade upp till gränsen har därför inget utrymme kvar förrän skulden har minskat eller ett nytt, godkänt värde ligger på bordet. Behöver du mer än ett tak medger finns uppdelningen mellan bottenlån och topplån, och hur inkomsten prövas parallellt står i genomgången av hur mycket du får låna.

Amorteringstrappan har två steg

Över 50 och till och med 70 procents belåningsgrad är lagens minsta amortering 1 procent per år. Över 70 procent är den 2 procent. Vid högst 50 procent finns inget belåningsgradsstyrt lagkrav alls, men banken får avtala om amortering ändå, och många gör det.

Gränserna är exakta och tål att läsas långsamt. Exakt 70 procent ligger kvar i enprocentsintervallet, eftersom tvåprocentsnivån börjar först över 70. Exakt 50 procent omfattas inte av lagkravet, eftersom kravet börjar över 50. Förenklade sammanfattningar skriver ibland 50 procent eller mer, och den formuleringen flyttar gränsen ett helt trappsteg fel.

I kronor är trappstegen större än de flesta räntesänkningar. På en amorteringsgrundande skuld på 3 000 000 kr betyder 2 procent 5 000 kr i månaden och 1 procent 2 500 kr. Att ta sig under 70 procent frigör alltså 2 500 kr varje månad i kassaflöde, vilket är mer än vad en halv procentenhet lägre ränta ger på samma lån. Hela beräkningen steg för steg finns i genomgången av amorteringskravet.

Amorteringen är visserligen sparande i din egen bostad och inte en kostnad i samma mening som räntan. Men pengarna lämnar kontot lika säkert, och det är den skillnaden som avgör om hushållet får vardagen att gå ihop.

Vad nästa gräns kostar i kronor

Här är samma hushåll som i kalkylbladet: en bostad som banken har värderat till 4 000 000 kr och ett bolån på 3 000 000 kr, alltså 75 procents belåningsgrad. Tabellen visar vad varje gräns motsvarar i skuld och hur långt det är dit med oförändrat värde.

Avstånd till varje gräns vid bostadsvärde 4 000 000 kr och skuld 3 000 000 kr. Eget räkneexempel med angivna antaganden, villkor avlästa 15 september 2026.
GränsHögsta skuldAtt amorteraVad du får ut
90 % vid köp3 600 000 kr0 krLånet ryms redan under lagens köptak
80 % vid utökning3 200 000 kr0 krUtrymme kvar för ett tilläggslån om kalkylen håller
70 % i amorteringstrappan2 800 000 kr200 000 krMinsta amortering går från 2 till 1 procent per år
65 % hos en direktlångivare2 600 000 kr400 000 krBolån hos långivare med egen 65-procentsgräns blir möjligt
50 % i trappans botten2 000 000 kr1 000 000 krInget belåningsgradsstyrt lagkrav på amortering kvar

Läs tabellen som två olika sorters pengar. Kolumnen att amortera är kapital du flyttar från kontot till bostaden, alltså sparande. Nyttan i sista kolumnen är däremot ett lägre månadsflöde eller en öppnad dörr. Det första steget är billigast och ger mest tillbaka i månaden, och därefter blir varje steg dyrare per vunnen effekt.

Räntan går att lägga bredvid som en andra mätare. På ett lån på 3 000 000 kr blir månadsräntan 7 500 kr vid 3 procent, 10 000 kr vid 4 procent och 12 500 kr vid 5 procent, före skatt och amortering. Sätt den siffran mot vad du skulle få loss genom att amortera ner ett steg, så ser du om pengarna gör mer nytta som buffert eller som lägre belåningsgrad.

Den andra vägen ner är ett högre värde i stället för en lägre skuld. Med ett oförändrat lån på 3 000 000 kr behöver bostaden vara värderad till minst cirka 4 285 715 kr för att belåningsgraden ska hamna på 70 procent. Vägen kräver alltså att banken godtar en ny värdering, och den prövningen står i tur härnäst. Andra vägar att ta sig dit finns i den fördjupade genomgången av att sänka belåningsgraden.

Vilken väg ryms inom din belåningsgrad

Långivarnas egna gränser ligger ofta under lagens tak, och det är den lägre av dem som avgör om ansökan går igenom. Ligger du nära köptaket behöver du en väg som når flera banker med samma ansökan. Ligger du lågt öppnar sig direktlångivare som annars tackar nej. Är du fortfarande i räknefasen är en tabell att läsa bättre än en ansökan att skicka.

Villkoren avlästa hos respektive tjänstEn avgränsande nackdel på varje kort
Ordna Bolån förmedling
När belåningsgraden ligger nära köptaket

Ordna Bolån förmedling

  • Avgift för dig0 kr
  • Belåningsgrad vid köpUpp till 90 %
  • Lånelöfte250 000–20 000 000 kr
  • Samma ansökan prövas av flera banker som var för sig sätter sitt eget tak.
  • Lånelöftets övre gräns, 20 000 000 kr, räcker även vid en hög belåningsgrad.
  • Ordna Bolån fattar inget kreditbeslut: banken som nappar sätter belopp och ränta.

Tänk på: en hög belåningsgrad kan göra att färre banker nappar, även om själva förmedlingen är gratis.

Annonslänk

Ansök hos Ordna Bolån
Hypoteket bolån
Snabbast om du redan ligger under 65 procent

Hypoteket bolån

  • Avgift för dig0 kr
  • Högsta belåningsgrad65 %
  • Bindningstider3 mån, 1, 2, 3 och 5 år
  • Hela ansökan sker digitalt hos långivaren själv.
  • Du ser inom minuter om din belåningsgrad ryms inom gränsen.
  • Går du över 65 procent är resten av lånet inte deras att lösa.

Tänk på: gränsen räknas på bankens värdering, inte på priset du betalade — en bostad värd 2 000 000 kr ger som mest 1 300 000 kr här.

Annonslänk

Ansök hos Hypoteket
Compricer bolånejämförelse
Räntetabellen som facit innan du bokar möte

Compricer bolånejämförelse

  • Avgift för dig0 kr
  • Långivare i tabellen13 identifierbara
  • Bindningstider3 mån till 5 år
  • Ställer bankernas räntenivåer bredvid varandra per bindningstid.
  • Kostar ingen kreditupplysning att bara läsa tabellen.
  • Tabellens nivåer säger inget om vilken belåningsgrad just du landar på.

Tänk på: en attraktiv rad i tabellen kan gälla en annan belåningsgrad än din egen. Läs villkoren bakom siffran.

Annonslänk

Jämför hos Compricer

Så bedömer vi vägarna

Urvalet utgår från villkor som tjänsterna själva publicerar: högsta belåningsgrad, avgift för dig som kund och vad ansökan leder till. Vi rangordnar dem inte: vilken som passar bäst styrs av din egen belåningsgrad och kreditprövning, inte av en gemensam ranking. Nackdelen på varje kort är en faktisk avgränsning, inte en brasklapp. Metoden bakom urvalet beskrivs i så väljer vi, och hur annonslänkarna fungerar i annonspolicyn.

När en lägre siffra ändå inte räcker

Det vanligaste felsteget är att behandla en låg belåningsgrad som ett kvitto på att ansökan går igenom. Lagen sätter en gräns för hur mycket bostadens säkerhetsvärde ensamt får väga i bedömningen, och 12 a § konsumentkreditlagen kräver att banken också kontrollerar dina verkliga uppgifter. En bostad värd betydligt mer än lånet räddar alltså inte en ansökan där inkomsten inte bär månadsbetalningen.

Nästa felsteg gäller värderingen. Innan du planerar med ett nytt värde, be om ditt amorteringsunderlag. Det ska enligt 14 § lagen om begränsning av bostadskrediter visa månadsamortering, amorteringsgrundande skuld, vilken värdering som används och vilket datum värdet fastställdes. Där står svart på vitt vilken siffra banken räknar med, och då slipper du bygga en kalkyl på en värdering som inte gäller. Finansinspektionen redovisar reglerna i detalj, medan Konsumenternas förklarar amorteringskraven mer vardagligt.

Det tredje felsteget är att räkna med en rabatt som kräver något mer än en låg belåningsgrad. Handelsbanken anger till exempel 0,10 procentenheters extra avdrag för bostäder som kvalificerar för grönt bolån, men energikraven måste vara uppfyllda. En bra siffra i täljaren öppnar dörren till ett samtal om ränta. Den avgör inte utfallet.

Hur belåningsgrad, ränta och kalkyl hänger ihop

Belåningsgraden är en av flera ingångar när banken sätter din ränta, och den blandas lätt ihop med två andra tal. Listräntan är bankens annonserade pris innan din egen rabatt räknas av. Snitträntan är genomsnittet för bankens kunder under en passerad månad. Din egen ränta är ett tredje tal som sätts först efter prövningen, och avståndet mellan de två första säger bara ungefär hur mycket rabatt banken brukar ge. Nivåerna per bank och bindningstid står i genomgången av bolåneräntor.

Bredvid säkerheten ligger betalningsförmågan, och den prövas i bankens kvar-att-leva-på-kalkyl. Kalkylen väger samman tre poster: vad lånet kostar, vad boendet kostar och vad ett skäligt hushåll behöver leva på. Där räknas dessutom både ränta och amortering på andra skulder in, så ett studielån eller ett billån med hög månadsbetalning kan äta mer låneutrymme än storleken antyder. En låg belåningsgrad kompenserar inte för en kalkyl som inte går ihop.

Skatten kommer sist och jämnar ut en del av räntan. Skattereduktionen för underskott av kapital är 30 procent på belopp upp till 100 000 kr per person och år, och 21 procent på den del som ligger däröver, vilket Skatteverket beskriver närmare. Pengarna syns i deklarationen och inte på bankens avi, om du inte ansöker om jämkning. Budgetera därför brutto, och lägg reduktionen ovanpå som en återbäring. Hela månadsbilden med drift och avgift finns i beräkningen av månadskostnad.

Vanliga frågor om belåningsgrad

Räknas topplånet med i belåningsgraden?

Ja, allt som ligger med bostaden som säkerhet hör till täljaren. Har du ett bottenlån på 2 400 000 kr och ett topplån på 300 000 kr är skulden 2 700 000 kr, och den delas med det värde banken har godtagit. Ett blancolån utan pant i bostaden räknas inte in i belåningsgraden, men det syns i kalkylen över vad hushållet klarar att betala.

Sänker en ny värdering amorteringen direkt?

Nej. Amorteringen räknas på den amorteringsgrundande skulden och på det värde banken har fastställt, inte på den senaste siffran från en värderingstjänst. Sedan 1 april 2026 gäller femårsregeln både när värdet ska ändra amorteringen och när det ska ge större låneutrymme. Banken behöver alltså godta den nya värderingen först, och den kan säga nej.

Gäller 90 procent även när jag lånar mer på bostaden jag redan bor i?

Nej, då är taket 80 procent av bostadens värde. De två gränserna hör till olika situationer: 90 procent gäller vid köp av en bostad och 80 procent när ett befintligt lån utökas. Den som lånade upp till taket vid köpet har därför inget utrymme kvar för ett tilläggslån förrän skulden har minskat eller ett högre värde har godkänts.

Vad gäller vid exakt 50 eller exakt 70 procent?

Exakt 50 procent omfattas inte av det belåningsgradsstyrda lagkravet, eftersom kravet börjar över 50 procent. Exakt 70 procent ligger däremot kvar i intervallet med 1 procents minsta amortering, för tvåprocentsnivån börjar först över 70 procent. Banken får ändå avtala om amortering på egen hand, så läs villkoret i ditt eget låneavtal innan du räknar med noll.

Vad händer med belåningsgraden om bostaden sjunker i värde?

Beräkningen bygger på det värde som senast fastställdes, så ett fallande marknadsläge höjer inte automatiskt din amortering. Effekten kommer i stället när ett nytt värde ska sättas, till exempel vid ett tilläggslån eller ett bankbyte. Då kan en lägre värdering både höja belåningsgraden och stänga dörren till lån hos en långivare med egen gräns.

Har du din siffra klar återstår bara att välja väg efter den. Gå tillbaka till de tre korten och börja i det som matchar ditt trappsteg.

Läs vidare om belåningsgrad