Två lån, en och samma belåningsgrad
Bottenlån och topplån: skillnaden, och vad som räknas i belåningsgraden
Uppdaterad 15 september 2026
Bottenlånet är den första och normalt största delen av ett bolån, och topplånet är en extra del ovanpå bottenlånet, fortfarande säkrad mot bostaden. Båda räknas in i belåningsgraden, medan ett blancolån utan säkerhet i bostaden hamnar utanför beräkningen men syns i bankens kalkyl över vad hushållet klarar att betala.
90-procentstaket räknas på bankens värde, inte på annonspriset
- Köpeskilling
- 3 100 000 kr
- Bankens godtagna värde
- 2 900 000 kr
- Högsta lån vid 90 %
- 2 610 000 kr
Skillnaden mellan köpeskillingen och det tak banken faktiskt lånar ut på blir 490 000 kronor plus avgifter, och den delen behöver finansieras på annat sätt, till exempel med ett topplån eller ett blancolån. Vill du jämföra bolån oavsett hur ditt eget köp landar görs det i sektionen nedan.
Jämför bolån- Behöver täcka ett gap i finansieringen Se avsnittet om vad som händer när värdet inte räcker.
- Har redan både botten- och topplån Se avsnittet om amorteringskravet nedan.
- Vill räkna hela belåningsgraden Belåningsgrad – hela översikten.
Vad är ett bottenlån och vad är ett topplån?
Bottenlånet är den delen av bolånet som banken ser som den säkraste, normalt den första och största delen av skulden med bostaden som säkerhet. Topplånet är ett ytterligare lån ovanpå bottenlånet, fortfarande säkrat mot samma bostad, som täcker en del av köpet bottenlånet ensamt inte räcker till för. I praktiken är gränsen mellan de två namnen mest en fråga om hur lånet är strukturerat och prissatt, inte två separata skulder mot olika säkerheter.
Räntan skiljer sig ofta åt mellan delarna, eftersom banken ser topplånet som något mer riskfyllt: det ligger längre från säkerhetens fulla värde och är den del som först skulle drabbas om bostaden såldes med förlust. Det är ändå fortfarande ett lån med bostaden som säkerhet, till skillnad från ett blancolån.
Räknas topplånet med i belåningsgraden?
Ja. Belåningsgraden räknas som all skuld med bostaden som säkerhet delad med bostadens värde, och det gör ingen skillnad om skulden kallas bottenlån eller topplån. Har hushållet ett bottenlån och ett topplån ska båda räknas in i täljaren, medan ett blancolån utan pant i bostaden hamnar utanför just den beräkningen.
Det blancolånet syns däremot på ett annat ställe: i bankens kalkyl över vad hushållet klarar att betala varje månad, alltså i den kvar-att-leva-på-bedömning som avgör om lånet över huvud taget beviljas. En låg belåningsgrad på pappret säger därför inte hela sanningen om den totala skuldbördan, om ett blancolån ligger vid sidan om.
Finns det en fast gräns mellan bottenlån och topplån idag?
Nej, det finns ingen aktuell primärkälla som belägger en generell procentgräns för var bottenlånet slutar och topplånet börjar. De gränser som faktiskt styr köpet är i stället lagens bolånetak och varje enskild långivares egna villkor. Enligt lag (2026:226) 4 § är bolånetaket högst 90 procent av bostadens värde vid köp, och 7 § anger minst 1 procents amortering per år över 50 och till och med 70 procents belåning, och minst 2 procent över 70 procent.
Långivarnas egna gränser varierar sedan ovanpå lagens tak. Hypotekets aktuella villkor anger till exempel högst 65 procents belåning, vilket vid ett bostadsvärde på 2 600 000 kronor motsvarar 1 690 000 kronor i lån och 910 000 kronor som ligger utanför just det lånet. Jämför alltid det aktuella villkoret hos den långivare du överväger, i stället för att utgå från en enda gräns för hela marknaden.
Vad händer om bostadens värde inte räcker för det lån du vill ha?
Bolånetaket utgår från det värde banken har fastställt, och det värdet kan vara lägre än köpeskillingen även om säljaren och köparen redan är överens om priset. Om priset är 3 100 000 kronor men banken bara godtar ett marknadsvärde på 2 900 000 kronor, ger 90-procentstaket högst 2 610 000 kronor i lån. Köparen behöver då finansiera resterande 490 000 kronor, plus avgifter, på annat sätt.
Det är i det läget ett topplån eller ett blancolån ofta kommer in i bilden, som en väg att täcka gapet mellan det banken lånar ut och det köpet faktiskt kostar. Vilken väg som passar beror på om du kan och vill sätta ytterligare säkerhet i bostaden eller inte.
Är blancolånet samma sak som ett topplån?
Nej. Topplånet har bostaden som säkerhet och räknas in i belåningsgraden, medan blancolånet är ett lån helt utan säkerhet och hamnar utanför den beräkningen. Skillnaden är inte bara teknisk: från inkomstår 2026 ger ett lån helt utan godtagbar säkerhet, till exempel ett blancolån som används till kontantinsatsen, inte längre något ränteavdrag alls. Skatteverket anger att detta även gäller överbryggningslån utan säkerhet, så en kort lånetid gör i sig inte räntan avdragsgill.
Ett topplån med bostaden som säkerhet berörs inte av den förändringen, utan följer de vanliga reglerna för ränteavdrag på bolån. Väger du de två alternativen mot varandra är det alltså inte bara räntenivån som skiljer, utan även vad du får tillbaka på skatten.
Vad gäller för amorteringskravet när du har både bottenlån och topplån?
Amorteringskravet räknas på hela den amorteringsgrundande skulden, alltså bottenlånet och topplånet tillsammans, inte på varje del för sig. Ligger den sammanlagda belåningsgraden över 50 och till och med 70 procent är den lägsta lagstadgade amorteringen 1 procent per år, och över 70 procent är den 2 procent. Exakt 70 procent hamnar fortfarande i den lägre nivån, medan exakt 50 procent inte omfattas av det belåningsgradsstyrda minimikravet alls, även om banken kan avtala om amortering ändå.
Ett topplån som läggs till ovanpå ett befintligt bottenlån kan alltså höja den sammanlagda belåningsgraden nog för att flytta hela skulden till en högre amorteringsnivå, inte bara påverka den nya delen. Räkna om hela belåningsgraden varje gång ett topplån läggs till, i stället för att bara se den nya delen som en separat post.
Vanliga frågor om bottenlån och topplån
Vad är skillnaden mellan ett bottenlån och ett topplån?
Bottenlånet är den första och normalt största delen av skulden, medan topplånet läggs till ovanpå och fortfarande har bostaden som säkerhet. Bankerna prissätter dem sällan lika: topplånet räknas som mer riskfyllt och kan få en högre ränta, så fråga om räntan för varje del separat i stället för att bara se den sammanslagna genomsnittsräntan.
Ingår topplånet i skulden som belåningsgraden räknas på?
Ja. Ett hushåll med bottenlån på 2 000 000 kronor, topplån på 300 000 kronor och ett blancolån på 200 000 kronor får en belåningsgrad räknad på 2 300 000 kronor, inte 2 500 000 kronor – bara blancolånets 200 000 kronor räknas bort, eftersom det saknar säkerhet i bostaden.
Finns det en fast gräns mellan bottenlån och topplån idag?
Nej, och det är därför du behöver fråga varje långivare direkt i stället för att leta efter en allmän procentsats. Be om villkoret skriftligt och fråga om det gäller just ditt köp, inte bara ett typexempel från långivarens webbplats.
Är ett blancolån samma sak som ett topplån?
Nej. Topplånet ger rätt till ränteavdrag som resten av bolånet, medan blancolånet inte gör det från och med inkomstår 2026. Väg alltid den förlorade skattereduktionen mot en eventuellt lägre nominell ränta på blancolånet innan du väljer, i stället för att bara jämföra räntesatserna.