Hoppa till köpval

Två vägar ner ett trappsteg

Sänka belåningsgraden: extraamortering, omvärdering och vad du får ut

Uppdaterad 15 september 2026

Annonslänkar: vi kan få provision när du handlar via länkar på sidan.

Det finns två sätt att få ner belåningsgraden: minska skulden eller få ett högre värde godkänt av banken. På ett bolån på 3 000 000 kr med ett fastställt värde på 4 000 000 kr kostar det första 200 000 kr i extraamortering för att nå 70 procent. Det andra kräver en godkänd värdering på minst cirka 4 285 715 kr, och den prövningen styrs av när bostaden senast värderades.

Kalkylbladet

Amortera 200 000 kr, eller få ett nytt värde godkänt — samma trappsteg, olika risk

Utgångsläge
3 000 000 av 4 000 000 kr
Till 70 procent
200 000 kr
Vad steget ger
2 500 kr lägre amortering i månaden

Extraamorteringen styr du själv över, och effekten på räntedelen kommer redan nästa avi. Omvärderingen kostar inget kapital men kan sluta med ett nej. Vid en flytt av lånet går båda vägarna att pröva i samma ansökan.

Ansök hos Ordna Bolån
  • Har pengar på sparkontot Räkna först avståndet i kronor, sedan vad steget ger.
  • Har byggt om rejält Femårsregelns undantag gäller ombyggnad, inte ett nytt kök.
  • Är på väg att byta bank Räkna brytpunkten i när ett bankbyte lönar sig.
  • Vill se hela trappan Alla gränser står samlade i genomgången av belåningsgrad.

Räkna avståndet till nästa nivå i kronor

Belåningsgraden är bolånet delat med bostadens värde. Ett lån på 2 000 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr ger cirka 66,7 procent. Innan du flyttar pengar från sparkontot bör du översätta trappsteget till ett belopp, för det är beloppet som avgör om åtgärden är realistisk i år eller ligger några år bort.

Utgå från hushållet i kalkylbladet: ett bolån på 3 000 000 kr och ett värde på 4 000 000 kr som banken har fastställt, alltså 75 procent. Gränsen vid 70 procent motsvarar 2 800 000 kr i skuld, så avståndet dit är 200 000 kr. Nästa hållpunkt är 65 procent, som en del direktlångivare har som sitt eget tak; den ligger vid 2 600 000 kr och kräver 400 000 kr. Botten i amorteringstrappan, 50 procent, nås först vid 2 000 000 kr i skuld och kostar 1 000 000 kr.

Avstånden säger vad som är värt att sikta på. Det första steget halverar lagens minsta amorteringstakt och är den enda nivån ett vanligt hushåll når med några års extraamortering. Miljonen ner till 50 procent gör oftast mer nytta som buffert.

Person vattnar en krukväxt på uteplatsen till ett svenskt radhus
Ombyggnad kan öppna för en tidig omvärdering. Skötsel och ytskikt gör det sällan.

Vilket värde lånet faktiskt räknas på

Den vanligaste besvikelsen börjar här. Amorteringen beräknas inte på dagens skuld och dagens marknadspris, utan på den amorteringsgrundande skulden, alltså det högsta bolån du haft sedan senaste värderingen. Har du amorterat i några år ligger den siffran över din nuvarande skuld, och en extraamortering minskar därför räntedelen utan att röra amorteringsbeloppet.

Värdet på andra sidan bråkstrecket har sin egen livslängd. Hos Nordea går det att beställa en marknadsvärdering när som helst, medan värdet som styr amortering och låneutrymme normalt ligger fast i fem år. Femårsregeln omfattar båda användningarna: både ett nytt värde som ska sänka amorteringen och ett som ska ge större låneutrymme. En färsk siffra från en värderingstjänst på nätet ändrar alltså ingenting på egen hand.

Du behöver alltså veta två datum innan du planerar: när värdet fastställdes och när femårsperioden löper ut. Ligger du i början av den är extraamorteringen den enda väg du råder över.

Extraamortering eller omvärdering — vad de kostar dig

De två vägarna kostar helt olika saker. Extraamorteringen binder kapital i bostaden och ger en säker, men blygsam, effekt på räntan: 100 000 kr extra in sänker räntekostnaden med cirka 333 kr nästa månad om räntan ligger på 4 procent. Pengarna är inte borta, men de är låsta tills bostaden säljs eller ett tilläggslån beviljas, och den inlåsningen avgör om beloppet borde ha legat kvar som buffert.

Omvärderingen kostar i stället tid, en värderingsavgift och risken för ett nej. Med oförändrat lån behöver bostaden vara värderad till minst cirka 4 285 715 kr för att belåningsgraden ska hamna på 70 procent. Ligger prisnivån i området redan där är det den billigaste vägen ner ett steg. Ligger den strax under blir det en dyr besvikelse.

Frågan är alltså inte vilken väg som är effektivast, utan vilken som är möjlig just nu. Femårsregeln stänger omvärderingen för de flesta som köpt eller lånat om nyligen, och då återstår skulden. Saknas kapitalet står och faller planen med bankens besked om värdet.

Vilka gränser som ändras när siffran sjunker

Lagen har två trappsteg för amortering. Över 50 och till och med 70 procent är minsta amortering 1 procent per år, och över 70 procent är den 2 procent. Vid högst 50 procent finns inget belåningsgradsstyrt lagkrav, men banken får avtala om amortering ändå. Att ta sig precis under 70 procent ger därför mest tillbaka per investerad krona.

Gränserna är exakta och tål att läsas långsamt. Exakt 70 procent ligger kvar i enprocentsintervallet, och exakt 50 procent omfattas inte av lagkravet, eftersom kravet börjar över 50. Förenklade sammanfattningar skriver ibland 50 procent eller mer, och den formuleringen flyttar gränsen ett helt trappsteg fel i din egen kalkyl.

Vid sidan av amorteringen ligger låneutrymmet. Vill du utöka ett befintligt bolån är taket 80 procent av bostadens värde sedan den 1 april 2026, medan 90 procent bara gäller vid köp. En sänkt belåningsgrad ger alltså utrymme åt två håll: lägre månadskrav och plats för ett tilläggslån om kalkylen håller. Hur amorteringskravet räknas steg för steg står i genomgången av amorteringskravet.

Vad sänkningen ger i månaden

Här skiljer sig två belopp åt som ofta buntas ihop. Amorteringen är sparande som lämnar kontot, räntan är en kostnad som försvinner. På en amorteringsgrundande skuld på 3 000 000 kr betyder en godkänd övergång från 2 till 1 procent att månadsamorteringen går från 5 000 kr till 2 500 kr. Kassaflödet förbättras lika mycket, men förmögenheten växer långsammare. Räntan påverkas inte alls av ändringen.

Räntedelen räknar du separat, och den beror bara på skuldens storlek och räntesatsen. Tabellen visar första månadens ränta vid tre nivåer, före skatt och amortering.

Månadsränta vid tre antagna räntenivåer. Eget räkneexempel: skuld gånger årsränta delat med tolv, avrundat till hela kronor.
Skuld3 %4 %5 %
1 000 000 kr2 500 kr3 333 kr4 167 kr
2 000 000 kr5 000 kr6 667 kr8 333 kr
3 000 000 kr7 500 kr10 000 kr12 500 kr
4 000 000 kr10 000 kr13 333 kr16 667 kr
5 000 000 kr12 500 kr16 667 kr20 833 kr

Läs raderna vågrätt, så ser du varför räntesatsen ofta betyder mer för utbetalningen än belåningsgraden gör. En procentenhet upp eller ner på den markerade raden flyttar lika mycket i månaden som hela amorteringssteget ner till 70 procent gör. Planen för en lägre belåningsgrad bör därför räknas ihop med räntan.

Ett bankbyte är den tredje posten i samma kalkyl. Antag att bytet kostar 20 000 kr i lösen och avgifter och sänker räntan från 4 till 3,5 procent på lånet på 3 000 000 kr. Brytpunkten nås då efter 16 månader, före skatt. Blir du kvar längre än så går bytet med överskott, och räknar du med en flytt dessförinnan är det inte värt besväret.

Skatten justerar bilden i efterhand. Skattereduktionen för underskott av kapital är 30 procent upp till 100 000 kr per person och år, och 21 procent på den del som ligger däröver. Den syns i deklarationen och inte på bankens avi, så budgetera med bruttobeloppen i tabellen. Hela månadsbilden finns i beräkningen av månadskostnaden.

Det som gör åtgärden verkningslös eller dyr

Den första fällan är att räkna med ett undantag från femårsregeln som inte finns. Omfattande ombyggnad kan medge en tidig omvärdering, men ett enstaka kök eller badrum räcker generellt inte. Det är en avsevärd värdeförändring som bedöms, inte vad renoveringen kostade.

Den andra fällan gäller bundna lån. Löser du ett bundet bolån i förtid kan banken ta ut ränteskillnadsersättning, och sedan den 1 juli 2025 finns två beräkningsmodeller. Tidpunkten då du band räntan avgör vilken som används, inte när du löser lånet. Den nya modellen jämför genomsnittliga swapräntor under 20 handelsdagar före bindningsdagen respektive lösendagen. Skillnaden mellan din gamla och din nya ränta räcker därför inte för att uppskatta kostnaden själv, så be banken räkna fram beloppet innan du bestämmer dig. Vissa banker tar inte ut någon ersättning vid lösen av ett lån med tre månaders bindning, men det står i det enskilda avtalet.

Den tredje fällan är att se en låg belåningsgrad som ett kvitto på att lånet beviljas. Enligt 12 a § konsumentkreditlagen får bedömningen inte till övervägande del bygga på bostadens säkerhetsvärde. En bostad värd betydligt mer än lånet räddar alltså ingen ansökan där inkomsten inte bär månadsbetalningen.

Ordningen som gör att du slipper betala i onödan

Börja med papperen, inte med värderingen. Begär ditt amorteringsunderlag av banken. Där står månadsamorteringen, den amorteringsgrundande skulden, vilken värdering som används och vilket datum värdet fastställdes, enligt 14 § lagen om begränsning av bostadskrediter. Då ser du direkt om en omvärdering är möjlig eller om femårsperioden fortfarande löper.

Det är ingen handling du behöver vänta veckor på. Reglerna i sin helhet beskriver Finansinspektionen, och amorteringskraven i vardagsspråk finns hos Konsumenternas.

Steg två är att fråga vad banken kräver för att pröva ett nytt värde, och steg tre är ansökan om ändrad amortering. Hos Nordea ligger vägen under Tjänster, Bolån och sedan Ändra amortering eller Höj befintligt bolån, varefter en rådgivare hör av sig. Planerar du samtidigt ett bankbyte räknas ett oförändrat lån i samma bostad normalt inte som ett nytt lån, så flytten i sig utlöser inget nytt krav. Vad som skiljer mäklarens siffra från bankens egen står i mäklarvärdering eller bankvärdering, och räcker utrymmet ändå inte är bottenlån och topplån nästa steg.

Vilken tjänst passar när siffran har sjunkit

En lägre belåningsgrad öppnar fler dörrar, och det är ofta där den verkliga vinsten ligger. Ska någon annan sköta bankkontakterna passar en förmedlare, medan en direktlångivare med egen gräns öppnar sig först vid 65 procent. Är du kvar i räknefasen är en räntetabell ett bättre nästa steg. Villkoren nedan är avlästa hos respektive tjänst den 15 september 2026.

Villkor avlästa hos respektive tjänstEn avgränsande nackdel på varje kort
Ordna Bolån flytta bolån
När du vill ha flera bud efter sänkningen

Ordna Bolån flytta bolån

  • Avgift för dig0 kr
  • Belåningsgrad vid köpUpp till 90 %
  • Lånebelopp250 000–20 000 000 kr
  • Flera banker får säga sitt om värdet, inte bara den du redan sitter hos.
  • Ett tilläggslån kan prövas i samma ärende som flytten.
  • Amorteringsplanen följer med lånet, så den ändras först om den nya banken godkänner ett nytt värde.

Tänk på: ta fram datumet då ditt nuvarande värde fastställdes innan du ansöker. Ligger femårsperioden kvar räknar även en ny bank på den gamla siffran.

Annonslänk

Ansök hos Ordna Bolån
Hypoteket flytta bolån
När trappsteget tog dig under 65 procent

Hypoteket flytta bolån

  • Avgift för digital flytt0 kr
  • Högsta belåningsgrad65 %
  • Bindningstider3 mån, 1, 2, 3 och 5 år
  • Du ser din egen ränta i ansökan och kan ställa den mot den du betalar i dag.
  • Fem bindningstider att välja mellan när lånet ändå görs om.
  • Kräver att du redan står på 65 procent eller lägre, alltså ett helt trappsteg under lagens tak vid köp.

Tänk på: på hushållet i kalkylbladet går gränsen vid 2 600 000 kr i skuld. Dit är det 400 000 kr extraamortering, så kontrollera din egen kvot innan du fyller i något.

Annonslänk

Ansök hos Hypoteket
Compricer bolånejämförelse
När räntan är nästa post att sänka

Compricer bolånejämförelse

  • Avgift för dig0 kr
  • Långivare i tabellen13 identifierbara
  • Bindningstider3 mån till 5 år
  • Ränta och bindningstid står bredvid varandra, så du får tal att räkna brytpunkten med.
  • Inget formulär krävs för att se nivåerna.
  • Tabellen tar ingen hänsyn till belåningsgraden, alltså just den siffra du har arbetat ner.

Tänk på: en låg siffra kan vara ett snitt över en period. Din egen ränta sätts först när banken har sett både ekonomin och den nya kvoten.

Annonslänk

Jämför hos Compricer

Så bedömer vi vägarna

Urvalet utgår från villkor som tjänsterna själva publicerar: högsta belåningsgrad, avgiften för dig och vad ansökan leder till. Ingen av dem utses till lägst eller bäst, eftersom bolåneräntan sätts individuellt efter kreditprövning och två hushåll kan få olika besked samma dag. Avgiften avser den namngivna tjänsten och aldrig bolånets ränta. Vill du se hur vi väljer ut tjänsterna finns det på så väljer vi, och hur vi får betalt förklaras i annonspolicyn.

Ta också med rabatter som inte hänger på belåningsgraden. Handelsbanken anger till exempel 0,10 procentenheters extra avdrag för bostäder som uppfyller kraven för grönt bolån, vilket kräver dokumentation om energiprestanda snarare än kapital.

Vanliga frågor om att sänka belåningsgraden

Hur mycket måste jag amortera extra för att komma under 70 procent?

Räkna 70 procent av det värde banken har fastställt, dra bort din skuld och titta på mellanskillnaden. Det är bankens värde som gäller, inte prisnivån i området och inte en siffra från en värderingstjänst på nätet. Ligger det värdet lägre än du trodde växer avståndet snabbt, eftersom hela beräkningen hänger på nämnaren.

Sänker en extraamortering på 100 000 kr min månadskostnad direkt?

Ja, men bara räntedelen, och effekten är mindre än många räknar med. Amorteringsbeloppet ligger kvar tills banken har godkänt ett nytt trappsteg, så kassaflödet ändras långsammare än skulden. En extraamortering bär sig därför sällan som enskild åtgärd, utan gör mest nytta när den tar dig hela vägen under en gräns. Har du långt kvar dit är frågan i stället vad pengarna gör där de ligger i dag.

Räcker en renovering av köket för att få bostaden omvärderad i förtid?

Sällan. Det banken prövar är hur mycket värdet har ändrats, och ett kök eller ett badrum flyttar normalt inte den siffran tillräckligt långt. En tillbyggnad, en inredd vind eller en källare som har blivit boyta är den sortens ändring som brukar räknas. Fråga din bank vad den kräver i ditt fall innan du beställer värderingen, för avgiften betalar du även om svaret blir nej.

Vad står i amorteringsunderlaget och hur snabbt ska jag få det?

Det viktigaste i handlingen är datumet då värdet fastställdes, för det avgör om en omvärdering är möjlig i år eller om femårsperioden fortfarande löper. Där ser du också vilken skuld amorteringen räknas på, vilket förklarar varför beloppet står stilla när du amorterar extra. Begär handlingen innan du bokar och betalar för en värdering. Banken ska lämna den skyndsamt, normalt inom en arbetsdag, även om krångligare fall tar längre tid.

Kan jag sänka belåningsgraden genom att byta bank?

Nej, ett byte flyttar samma skuld till en ny långivare och siffran följer med. Bytet kan däremot sänka räntan och ge en värdering prövad av någon annan, vilket ibland ändrar nämnaren. Ett oförändrat lån i samma bostad räknas normalt inte som ett nytt lån i amorteringsreglerna, men den nya banken får ställa egna krav i avtalet.

Har du amorteringsunderlaget framför dig och vet vilket trappsteg du siktar på? Gå tillbaka till de tre vägarna och välj den som matchar din siffra.

Läs vidare om att sänka belåningsgraden