Allt hos storbanken eller bara bolånet hos en fristående aktör?
Båda vägarna leder fram till ett bolån. Det du väljer mellan är hur mycket av ekonomin som ska ligga på samma ställe.
Allt samlat hos storbanken
Du får ett kontor att gå till, en rådgivare som ser hela ekonomin och en chans att förhandla ner listräntan mot att lönekonto, kort och sparande följer med. I gengäld hänger rabatten på paketet: flyttar du tillbaka en del kan villkoret falla, och avgiften betalar du varje månad oavsett hur räntan rör sig.
Bara bolånet hos en fristående aktör
Du behåller lönekontot där det är och lägger krediten där villkoren står öppet angivna, ofta utan förhandling. I gengäld ger du upp helkundsrabatten och kontoret på hörnet, och taket kan vara lägre än lagens. Byter du bank igen är det en enda produkt som flyttar, inte en hel ekonomi.
Helkundsrabatten går att räkna om till ett jämförbart tal, och då blir den lättare att värdera. En paketavgift på 200 kr i månaden motsvarar 0,08 procentenheter på ett lån på 3 000 000 kr. Erbjuder banken en tiondels procentenhet lägre ränta mot att du flyttar hela ekonomin dit är alltså nästan hela rabatten uppäten av avgiften. Är avgiften noll men rabatten villkorad av tre produkter du måste behålla är det bindningen du ska värdera, inte procenttalet.
Betyder digital ansökan att du blir av med handläggaren?
Nej, inte nödvändigtvis. Ikano tar emot ansökan digitalt med Mobilt BankID och har samtidigt en personlig bolånespecialist som du når per telefon. En aktör utan kontor kan alltså ha en människa som följer ärendet; det som skiljer är var kontakten sker, inte om den finns.
Däremot är det värt att hålla reda på vem som lånar ut. Ikano förmedlar bolån med Borgo AB som kreditgivare och anger inget helkundskrav. Ansökan tas emot av en aktör medan kreditbeslutet fattas av en annan, men det är ett enda lån och en enda prövning. Räkna inte de två namnen som två chanser att få ja.
Du behöver inte heller flytta lönen för att flytta lånet. Vid en flytt av enbart bolånet kan den nya banken kräva ett betalkonto som ränta och amortering dras från, utan att kräva någon löneinsättning där. Det är ett möjligt upplägg och ingen regel som gäller alla banker, så ställ frågan innan du tackar nej till ett erbjudande.
Bindningstider och volymgränser skiljer mer än räntan gör
En jämförelse blir jämförbar först när bindningstiden är densamma i båda leden. Hypoteket räknar upp fem tider: 3 månader, 1, 2, 3 och 5 år. Landshypotek har räntebindning på 3 månader eller mellan ett och fem år, där vissa löptider är cirkatider beroende på vilken dag lånet betalas ut. Någon veckas skillnad ändrar inte ekonomin, men den gör att två offerter inte alltid går att lägga exakt ovanpå varandra.
Volymen kan också styra priset utan att du förhandlar. Landshypotek anger en automatisk ränterabatt när de samlade bolånen uppgår till minst 750 000 kr. Hur stor rabatten är framgår inte, men ligger ditt lån nära en sådan gräns kan den vara skillnaden mellan två prisnivåer hos samma långivare. Fråga efter gränsen i stället för efter en frånränta, för gränsen går att kontrollera i förväg.
Villkor hos långivare och tjänster av olika typ, sådant du kan kontrollera innan du ansöker.| Aktör och typ | Högsta belåningsgrad | Bindningstider | Villkor som kan påverka priset |
|---|
| Hypoteket bolån, bostadskreditinstitut | 65 % | 3 mån, 1, 2, 3 och 5 år | Ränta utan förhandling; 0 kr i ansöknings- och utbetalningsavgift vid flytt |
| Landshypotek, bank med bolånefokus | Anges inte öppet | 3 mån eller 1–5 år | Automatisk rabatt vid samlade bolån om minst 750 000 kr |
| SBAB, statlig bolånebank | Anges inte öppet | Anges inte öppet | Pris efter lånebelopp och bostadsvärde, utan förhandling eller tidsbegränsade rabatter |
| Ikano, digital ansökan med Borgo som kreditgivare | Anges inte öppet | Anges inte öppet | Inget angivet helkundskrav; bolånespecialist per telefon |
| Ordna Bolån förmedling, förmedlare | Upp till 90 % vid köp | Sätts av banken som lämnar lånet | Lånelöfte 250 000–20 000 000 kr; ansökan är inte bindande |
Raderna utan siffra är en poäng i sig. Belåningsgraden står utskriven hos direktaktören och hos förmedlaren, medan flera andra lämnar frågan till kreditprövningen. Gränsen finns där ändå, du får bara fråga efter den. Börja med villkoren som står skrivna och ta med de oskrivna som frågor till samtalet.
Hur mycket lägre måste räntan vara för att ett byte ska löna sig?
Byter du bank på en bostad du redan äger är det lånebeloppet som styr, inte bostadens pris. Räkna därför i kronor per månad i stället för i procentenheter. På ett bolån på 3 000 000 kr sänker en ränta som går från 4,00 % till 3,75 % kostnaden med 7 500 kr per år, alltså 625 kr i månaden på en oförändrad skuld. Summan säger ändå ingenting förrän du ställer den mot vad bytet kostar att genomföra.
Tabellen nedan gör det åt dig, med samma lånebelopp och en antagen lösenkostnad på 10 000 kr.
Egna räkneexempel på ett lån på 3 000 000 kr med oförändrad skuld och amortering 0 kr i jämförelsen. Antagen lösenkostnad 10 000 kr, före skattereduktion och övriga avgifter. Beloppet är ett antagande, inte en uträknad ränteskillnadsersättning.| Räntesänkning | Lägre räntekostnad per månad | Månader tills bytet gått jämnt upp |
|---|
| 0,10 procentenheter | 250 kr | 40 månader |
| 0,25 procentenheter | 625 kr | 16 månader |
| 0,40 procentenheter | 1 000 kr | 10 månader |
| 0,50 procentenheter | 1 250 kr | 8 månader |
| 0,75 procentenheter | 1 875 kr | 6 månader |
Ju mindre skillnaden är, desto längre måste du bo kvar för att den ska bli en vinst. En tiondels procentenhet behöver drygt tre år, en halv procentenhet knappt ett. Ska bostaden säljas inom ett år är de små sänkningarna inte värda besväret, och en löpande paketavgift drar dessutom åt motsatt håll varje månad medan lösenkostnaden betalas en gång.
Bind inte heller hela lånet i ett svep om det kan behöva lösas i förtid. Ränteskillnadsersättning kan tas ut när ett bundet bolån löses eller extraamorteras innan perioden är slut, om rätten står i avtalet. Rätten att betala tillbaka i förväg finns kvar, men den kan kosta, och en rörlig del som går att lösa fritt gör jämförelsen billigare att agera på.
Vad kan göra en digital flytt dyrare än väntat?
Kostnadsfritt gäller den nya bankens egen del av arbetet, inte hela affären. Hypoteket beskriver en digital flytt av bolånet som kostnadsfri, visar räntan utan förhandling och tar 0 kr i ansöknings- och utbetalningsavgift. Den gamla bankens eventuella ränteskillnadsersättning ingår inte i det löftet, och det är den posten som kan bli stor.
Värderingen är den andra posten som överraskar, men inte alltid åt det håll man tror. Landshypotek gör i första hand en automatisk statistisk värdering och betalar den själv; behövs en extern mäklarvärdering står kunden för den. Som storleksordning anger Nordax 1 995 kr för en lokal mäklares värdering vid utökning av bolån, en avgift som kan behöva betalas kontant innan lånet är klart.
Räkna sedan ihop de löpande avgifterna, för de syns sällan i räntesatsen. Landshypotek tar ingen uppläggningsavgift vid en bolåneflytt och ingen aviavgift med autogiro. Den effektiva räntan fångar upp just sådant, eftersom den räknar in uppläggnings- och aviavgifter och påverkas av när betalningarna sker under året. Konsumenternas har en checklista för att flytta bolånet, och turordningen finns i byta bank och flytta bolånet.
Reglerna som gäller oavsett vilken skylt som sitter på dörren
En del villkor är lika för alla långivare. Ska du utöka ett bolån du redan har får den totala belåningsgraden efter utökningen vara högst 80 % enligt 5 §, alltså inte samma gräns som vid köp. Amorteringen följer samma logik: över 50 % och till och med 70 % belåningsgrad krävs minst 1 % av det högsta kreditbeloppet per år enligt 7 §, och över 70 % minst 2 %. Basen är beloppet efter den senaste värderingen, inte skulden du har kvar i dag.
Enskilda bankvillkor skiljer sig däremot rejält. SBAB tar exempelvis inte ut någon ränteskillnadsersättning på bolån med tre månaders räntebindning. Det är ett villkor hos en långivare och ingen lagregel, men det visar vilken sorts detalj som gör ett alternativ rörligare än ett annat. Vad delarna kostar tillsammans varje månad står i uppställningen av månadskostnad för bolånet.
Håll isär institutets roll och räntans etikett
Alla som lånar ut till bostäder är inte banker. Hypoteket beskriver sig själv som ett bostadskreditinstitut, alltså en långivare för bostäder utan vardagsbankens konton och kort. För dig märks det i utbudet snarare än i tryggheten: du kan inte samla ekonomin där, men lånet omfattas av samma regler om belåningsgrad och amortering som hos vilken bank som helst.
Räntans etikett behöver hållas isär på samma sätt: listräntan är den annonserade utgångsräntan, medan snitträntan visar genomsnittet för de lån som tecknades eller villkorsändrades under en viss månad. Jämför samma etikett i båda leden, annars ser en öppen prissättning dyrare ut än den är. Räkna inte heller ett tabellurval som ett mått på hela marknaden. Räntetabellen i Compricer bolånejämförelse innehöll 13 identifierbara bank- och långivarnamn. Det räcker för att se spannet och hitta kandidater, men det är varken alla långivare i Sverige eller ett mått på hur många banker en tjänst samarbetar med. Vad de två etiketterna betyder och hur ofta de räknas om står i listränta och snittränta.
Så tänker du beroende på var du står
Du behöver låna nära lagens tak
Kreditgränsen gallrar bort de fristående aktörerna med lågt tak innan du hunnit jämföra en enda ränta. Kvar står storbankerna och förmedlarna, och frågan blir hur många av dem som får läsa din ansökan.
Förmedlare eller bank direktDu har sålt och sitter med en stor insats
Har försäljningen gett en stor insats är de låga taken inget hinder, och en prissättning utan förhandling blir en fördel i sig. Då skiljs alternativen åt av bindningstider och avgifter.
Hypoteksbolag och deras villkorDu vill se spannet innan du bestämmer dig
Är du osäker på om skillnaderna är stora nog börjar du enklast med nivåerna bredvid varandra, och räknar om tiondelarna till kronor innan du tar ställning till typ av bank.
Lägsta räntan på bolån
Så bedömer vi skillnaden mellan nisch och storbank
Vi skiljer på vad som är en lagregel, vad som är en enskild aktörs villkor och vad som är ett räkneexempel, och väger tjänsterna efter tre saker du kan kontrollera i förväg: vad de kostar dig, vilken belåningsgrad de tar och hur många långivare som får läsa samma ansökan. Flera långivare i tabellen anger inte sin högsta belåningsgrad öppet, och räkneexemplen utgår från en oförändrad skuld utan amortering, vilket gör dem jämförbara men inte identiska med din avi. Vi rangordnar ingen efter ränta, eftersom den ränta som betyder något sätts först efter kreditprövningen. Hur vi hanterar ersättning från partner står i vår annonspolicy.
Tre missar när banktypen får styra
Att välja bank efter etiketten i stället för efter taket. Den som läser sig till att en mindre aktör har en trevlig prislista och först i kalkylen upptäcker att taket ligger långt under lagens gräns har lagt tid på ett alternativ som aldrig var öppet. Räkna ut belåningsgraden innan du läser en enda ränta.
Att flytta hela ekonomin för en rabatt som avgiften äter upp. Paketet med konto, kort och försäkring kan kosta mer per månad än tiondelarna är värda, och villkoret gäller bara så länge allt ligger kvar. Be om rabatten och avgiften i samma mening, så ser du nettot.
Att byta bank kort innan bostaden ska säljas. En sänkning behöver månader på sig för att betala igen lösenkostnaden, och står flytten för dörren hinner den aldrig dit. Är planen oklar är en rörlig del som går att lösa fritt värd mer än sista tiondelen i ränta.
Vanliga frågor om nischbank och storbank
Vilken nischbank erbjuder bolån?
Landshypotek är ett belagt exempel bland de mindre långivarna, med räntebindning på 3 månader eller mellan ett och fem år. Den direktaktör som jämförs här beskriver sig själv som bostadskreditinstitut och inte som bank, och lånar ut upp till 65 % av bostadens värde. Vilka som kallar sig nischbank ändras löpande, så gå på villkoren i stället för på etiketten. Högsta belåningsgrad, bindningstider och avgifter går att kontrollera innan du ansöker.
Får jag prata med en handläggare om jag ansöker digitalt?
Ja, hos flera av de digitala aktörerna. Det som avgör är inte om långivaren har kontor, utan om det finns en namngiven person som följer just ditt ärende när något behöver förklaras. Fråga efter det innan du fyller i formuläret, och fråga samtidigt vilken bank som står som kreditgivare. Har du en inkomst eller en bostad som kräver en förklaring är den frågan viktigare än en tiondels procentenhet.
Måste jag flytta lönekontot för att byta bolånebank?
Inte nödvändigtvis, men frågan är värd att ställa rakt ut. Kravet på ett betalkonto för ränta och amortering är vanligt, medan kravet på löneinsättning varierar mellan bankerna. Skillnaden syns sällan i annonsen och alltid i villkoren. Är rabatten kopplad till att lönen ligger kvar bör du dessutom räkna med att den faller den dag du flyttar tillbaka den.
Hur mycket lägre måste räntan vara för att ett byte ska löna sig?
Vänd på frågan: hur många månader tänker du bo kvar? Har du bestämt dig för att flytta inom något år behöver sänkningen vara stor för att hinna betala igen lösenkostnaden, och då är en rörlig del som går att lösa fritt värd mer än sista tiondelen. Ska du bo kvar i tio år lönar sig även små skillnader. Brytpunktstabellen ovan ger dig månadstalet för din egen sänkning.
Spelar det någon roll om långivaren kallar sig bank eller kreditinstitut?
För tryggheten i lånet spelar det ingen roll: samma regler om belåningsgrad och amortering följer krediten oavsett bolagsform. För din vardag märks det i att ett bostadskreditinstitut inte driver något lönekonto, så du kan varken samla ekonomin där eller förhandla om ett paketpris. Det gör alternativet enklare att jämföra och svårare att pruta på. Vilket som passar dig beror på om du vill ha ett fast pris eller något att förhandla med.
