Bolån till fritidshus: vad banken kräver och vad du behöver ha kontant

Nytt lån på stugan eller höjt lån på hemmet?

Handelsbanken beskriver två vägar till ett fritidshusköp. Den ena är ett nytt lån där fritidshuset självt är säkerheten. Den andra är att höja lånet på den bostad du redan äger och betala stugan med de pengarna. Båda leder fram till samma sak i mäklarens ögon, alltså en betalning på tillträdesdagen, men banken prövar dem som två helt olika ärenden.

Skillnaden sitter i vilket tak som gäller. Lag (2026:226) 4 § sätter högsta belåningsgrad till 90 procent vid ett bostadsköp, och där räknas köpet av stugan in. Vid en utökning av ett befintligt bolån är taket i stället 80 procent enligt 5 §, och det gäller hela skulden efter utökningen, inte bara den nya delen. Bor du i en villa som är belånad till 70 procent finns alltså tio procentenheter av värdet kvar att låna mot, inte tjugo. De 20 procent som ska stå obelånade är ingen ny kontantinsats du får tillbaka, utan en gräns som ligger kvar så länge lånet finns.

Amorteringen följer med utrymmet. Ligger belåningsgraden över 50 och upp till och med 70 procent krävs minst 1 procent i årlig amortering av det högsta kreditbeloppet efter den senaste värderingen, enligt 7 § i samma lag. Över 70 procent är kravet minst 2 procent. Höjer du lånet på hemmet från 65 till 78 procent för att finansiera stugan hamnar hela skulden i det högre intervallet, och månadsbetalningen på ditt gamla lån stiger därmed också. Räkna på det innan du väljer väg, eftersom effekten träffar boendet du redan har. Hur kvoten räknas ut står i genomgången av belåningsgrad.

Så mycket egna pengar går åt vid tillträdet

Två myndighetsavgifter följer alltid med ett fastighetsköp. Lagfart kostar för privatpersoner 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde, avrundat nedåt till hela tusental, plus 825 kr i expeditionsavgift. En ny inteckning kostar 2 procent av inteckningsbeloppet med samma avrundning, plus 375 kr per inteckning. Expeditionsavgiften tas ut per inteckning, så flera pantbrev ger flera avgifter.

Lägg siffrorna i ett konkret köp. En stuga för 2 000 000 kr där taxeringsvärdet inte överstiger priset ger 30 825 kr i lagfart. Med ett lån på 1 800 000 kr och en fastighet utan tidigare pantbrev kostar den nya inteckningen 36 375 kr. Tillsammans med kontantinsatsen på 200 000 kr behöver du alltså ha minst 267 200 kr i egna medel, innan bankens egna avgifter är inräknade. Inget av det går att låna in i bolånet. Insatsen ska finnas på kontot när affären genomförs, medan Lantmäteriet fakturerar lagfart och inteckning i efterhand med 30 dagars betalningsfrist. Pengarna behövs alltså inte samma dag, men de behövs inom en månad efter tillträdet.

Sista raden är den som brukar komma som en överraskning, eftersom den ligger i en annan storleksordning än engångsbeloppen. Ett lån på 1 800 000 kr med 4 procents antagen årsränta ger 6 000 kr i ränta första månaden, och amorteringskravet på 2 procent lägger till 3 000 kr. Belåningsgraden ligger över 70 procent i exemplet, så den högre amorteringsnivån är det som gäller. Summan 9 000 kr är dessutom före skatt, drift och försäkring. Vad de posterna gör med totalen står längre ner. Avgifterna i sin helhet finns i genomgången av pantbrev och lagfart.

Två boenden kostar mer än två lån

Det som spräcker en stugbudget står sällan i låneavtalet. Handelsbankens budget för fritidshus tar med el, vatten, sophämtning, försäkring, renoveringar och återkommande resor utöver själva lånet. Resorna är den post som skiljer fritidshuset från allt annat du äger, eftersom kostnaden uppstår varje gång du åker dit. Ett hus tjugo mil bort blir därför dyrare i drift än ett hus fyra mil bort, oavsett vad de kostade att köpa.

Åt andra hållet finns en post som kan bli mindre än du tror. Befintliga pantbrev följer med fritidsfastigheten när den säljs, och nya behöver bara tas ut för den del av säkerheten som saknas. Har säljaren redan intecknat huset för 1 200 000 kr och ditt lån ligger på 1 800 000 kr är det bara mellanskillnaden på 600 000 kr som ska intecknas, vilket sänker den posten till 12 375 kr, alltså ungefär en tredjedel av en full inteckning. Uppgiften om inteckningsutrymme finns hos mäklaren, och den är värd att fråga efter redan vid visningen eftersom den flyttar summan du behöver ha på kontot.

Det här ångrar stugköpare

Den första missen är att räkna utrymmet hemma mot fel tak. Många utgår från att samma gräns gäller oavsett hur pengarna tas ut, och planerar därför en höjning av villalånet upp till nittio procent av värdet. Utökningen prövas mot den lägre gränsen, och skillnaden kan vara flera hundra tusen kronor i ett enda beslut. Kontrollera vilket tak som gäller för din väg innan du lägger ett bud, inte efter att kontraktet är skrivet.

Den andra är att behandla tre månaders ränta som något utan bindning. Swedbank anger bindningstider från 3 månader till 10 år för fritidshuslån, och den kortaste perioden är alltså också en bindningstid. Räntan ligger fast tills perioden löper ut, och den som vill lösa lånet dessförinnan kan möta en ränteskillnadsersättning. Vad den kostar och hur den räknas står i genomgången av ränteskillnadsersättning.

Den tredje handlar om själva ansökan. Alla långivare har inte ett digitalt flöde för den här objektstypen. SBAB hanterar fritidshusansökan per telefon, och en medsökande ska delta i samma samtal eller kopplas in via trepartssamtal, med BankID för alla som står på lånet. Det är inget hinder, men det kräver att två personer kan prata samtidigt på en vardag. Ligger tillträdet nära är det den sortens detalj som flyttar tidplanen, och lånelöftet bör därför vara klart innan budgivningen drar igång.