Hoppa till köpval

Huset kostar pengar två gånger: vid tillträdet och varje månad

Bolån till villa och hus: pantbrev, lagfart, driftkostnad i kalkylen

Uppdaterad 15 september 2026

Annonslänkar: vi kan få provision när du handlar via länkar på sidan.

Annonspriset är inte den summa du behöver ha på kontot. Till ett hus hör två poster som lägenhetsköparen aldrig möter: lagfarten som registrerar att du äger fastigheten, och pantbreven som ger banken säkerhet i den. Båda betalas med egna pengar och båda dyker upp i samma vecka som nycklarna. Räkna därför fram två tal innan du bjuder: kontantbehovet vid tillträdet och den månadsbetalning som hushållet ska klara när drift och underhåll ligger ovanpå räntan.

Kalkylbladet

Ett hus för tre miljoner kräver 360 200 kr i egna pengar, inte 300 000 kr

Egna pengar totalt
360 200 kr
Kontant vid tillträdet
300 000 kr
Första månaden vid 4 % ränta
13 500 kr

Talen gäller ett eget räkneexempel: en villa för 3 000 000 kr med ett bolån på 2 700 000 kr och befintliga pantbrev på 2 000 000 kr. Insatsen ska finnas på kontot vid tillträdet, medan lagfarten och det nya pantbrevet faktureras när Lantmäteriet har handlagt ärendet. Banken prövar hushållets ekonomi och fastigheten var för sig, så kontrollera först att långivaren över huvud taget tar emot din objektstyp.

Ansök hos Ordna Bolån

Vad kostar det att komma in i huset, utöver kontantinsatsen?

Kontantinsatsen är den enda posten de flesta har räknat på. Den följer av bolånetaket: lånet får vara högst 90 procent av bostadens värde vid ett köp, alltså 300 000 kr på ett hus för 3 000 000 kr. Sedan kommer två avgifter till, och de har ingenting med lånets storlek att göra.

Lagfarten är den tunga av dem. En privatperson betalar 1,5 procent i stämpelskatt, och skatten räknas på det högsta av köpeskillingen och fastighetens relevanta taxeringsvärde från året före, nedrundat till hela tusental. Till det kommer en expeditionsavgift på 825 kr. Pantbreven fungerar likadant men med en annan sats: en ny inteckning kostar 2 procent av inteckningsbeloppet med samma nedrundning, plus 375 kr per inteckning. Tar du ut flera inteckningar betalar du expeditionsavgiften en gång per styck.

Eget köpexempel: villa för 3 000 000 kr, lån 2 700 000 kr och befintliga pantbrev på 2 000 000 kr. Taxeringsvärdet antas inte överstiga köpeskillingen.
PostSå räknas denI exemplet
KontantinsatsDen del av värdet som bolånet inte får täcka300 000 kr
Stämpelskatt för lagfart1,5 % av pris eller taxeringsvärde, nedrundat till hela tusental45 000 kr
Expeditionsavgift för lagfartenFast avgift för ärendet825 kr
Stämpelskatt för ny inteckning2 % av det belopp som saknas i pantbrev14 000 kr
Expeditionsavgift per inteckningFast avgift, en gång för varje nytt pantbrev375 kr

Summan blir 360 200 kr, alltså 60 200 kr mer än den kontantinsats som stod i bankens kalkyl. Det är den skillnaden som gör att husköp spricker sent. Pengarna går inte att låna in i bolånet, eftersom bolånet räknas mot bostadens värde och inte mot dina köpkostnader. De förfaller dessutom vid olika tillfällen: insatsen vid kontrakt och tillträde, avgifterna först när Lantmäteriet har handlagt ärendet. Till det kommer besiktning, flytt och bankens egna avgifter, som är objektspecifika och därför inte finns med i exemplet. Detaljerna kring de två myndighetsavgifterna står i genomgången av pantbrev och lagfart.

Vilka pantbrev finns redan i fastigheten?

Den här frågan är värd mest pengar per minut av hela husköpet, och den ställs alldeles för sällan på visningen. Ett pantbrev är beviset för en inteckning i fastigheten, och nya pantbrev utfärdas numera digitalt som datapantbrev. Inteckningarna följer fastigheten och inte ägaren. Har säljaren redan intecknat huset behöver du bara ta ut nytt pantbrev för det belopp som fattas mellan ditt lån och de inteckningar som finns.

Svensk villa i förmiddagsljus med flyttkartonger staplade vid entrén
Nycklarna, lagfarten och pantbrevet kommer i tre olika kuvert. Bara ett av dem är gratis.

I exemplet ovan täcker de gamla pantbreven 2 000 000 kr av ett lån på 2 700 000 kr. Det saknas alltså 700 000 kr, och den nya inteckningen kostar 14 375 kr med avgiften inräknad. Vore huset helt obelånat skulle hela lånebeloppet behöva intecknas, och notan skulle landa på 54 375 kr i stället. Fyrtio tusen kronor skiljer, för samma hus och samma lån. Fråga mäklaren om inteckningsutrymmet innan du bestämmer ditt takbud, inte efter att kontraktet är påskrivet.

Uppgiften har också ett andra värde: den säger något om huset. En fastighet som är intecknad långt över det pris som står i annonsen har haft en ägare med stora lån, och det påverkar inte din kostnad men är värt att förstå. Köper du i stället en bostadsrätt finns inga pantbrev alls, eftersom lånet får säkerhet genom att banken underrättar föreningen.

Vad betalar du den första månaden efter tillträdet?

Amorteringen styrs av belåningsgraden, inte av vad du själv vill. Ligger lånet över 70 procent av värdet är lagens minsta årliga amortering 2 procent av det högsta kreditbeloppet efter den senaste värderingen. Mellan drygt 50 och 70 procent är den 1 procent. Villaexemplet ligger på 90 procent och hamnar därför i den övre nivån: 54 000 kr per år, alltså 4 500 kr i månaden, oavsett hur räntan rör sig.

Eget räkneexempel för samma villa: bolån 2 700 000 kr, 2 % årlig amortering och fem antagna räntenivåer. Före skattereduktion, drift och bankavgifter.
Antagen räntaRänta per månadAmortering per månadAtt betala första månaden
2 %4 500 kr4 500 kr9 000 kr
3 %6 750 kr4 500 kr11 250 kr
4 %9 000 kr4 500 kr13 500 kr
5 %11 250 kr4 500 kr15 750 kr
6 %13 500 kr4 500 kr18 000 kr

Läs tabellen som ett stresstest och inte som en prislista. Skillnaden mellan raderna för 3 och 5 procent är 4 500 kr i månaden på samma lån, och det är ungefär vad en normal hushållsbudget klarar att absorbera utan att något annat får stryka på foten. Räntan du faktiskt får sätts individuellt efter kreditprövning, så använd en högre nivå än erbjudandet när du bestämmer hur dyrt hus du ska titta på.

En del av räntan kommer tillbaka, men senare och inte varje månad. Räntan ger en skattereduktion: 30 procent av underskottet upp till 100 000 kr och 21 procent på det som överstiger gränsen. Ett år med 4 procents ränta på lånet i exemplet ger 108 000 kr i räntekostnad, och då blir reduktionen 31 680 kr enligt egen beräkning, förutsatt avdragsgill ränta och tillräcklig slutlig skatt. Pengarna syns i deklarationen, inte på bankens avi, om du inte ansöker om jämkning och får lägre skatteavdrag under året i stället. Budgetera därför brutto och behandla reduktionen som en återbäring. Amorteringen är för övrigt ingen kostnad utan sparande i huset, även om den lämnar kontot lika obönhörligt som räntan.

Vad kostar huset när räntan är betald?

Det här är den post där lägenhet och hus verkligen skiljer sig, och där de flesta kalkyler är som tunnast. Bostadsrättsköparen får en månadsavgift som samlar allt i ett tal. Husägaren får i stället en rad separata räkningar: uppvärmning, vatten och avlopp, sophämtning, försäkring, kommunal fastighetsavgift eller fastighetsskatt samt det underhåll som huset kräver. Nordeas husguide räknar upp besiktning, lagfart, pantbrev, flytt, drift, avgift eller skatt, försäkring och reparationer som var sin budgetpost, just för att de inte går att slå ihop i förväg.

Försäkringen är ett eget litet stickspår. Nordea skiljer husägarens hemförsäkring, som skyddar det du äger och dig själv, från försäkringen av byggnaden och tomten. Två skydd som ofta säljs ihop men täcker olika saker, och skillnaden märks först när något går sönder i stommen. Läs omfattningen innan du jämför premier, eftersom det lägsta priset lika gärna kan vara det smalaste skyddet.

Bankens kalkyl tar med drift redan från början. Boendekalkylen väger inkomster, kontantinsats och tänkt bostadspris mot husets driftkostnad, och inför det slutliga beskedet görs en kvar-att-leva-på-kalkyl där driften ligger kvar som en månadsutgift. Vilket belopp som används varierar mellan långivare. Stabelo använder i ett publicerat exempel 4 000 kr i månaden för drift eller avgift, vilket duger för att förstå hur kalkylen fungerar men inte som facit för ditt hus. Hämta i stället de riktiga talen ur objektbeskrivningen och energideklarationen, och be säljaren om de senaste årens förbrukning. Ett hus med direktverkande el och ett med bergvärme kan skilja flera tusen kronor i månaden, och den skillnaden äter upp hela vinsten av en förhandlad räntemarginal.

Undersökningsplikten hör hit av samma skäl. Som villaköpare är det du som ska undersöka huset, och en besiktning kostar pengar innan du ens vet om affären blir av. Den utgiften är liten i jämförelse med ett tak som behöver läggas om år tre, och den är det enda sättet att flytta en framtida underhållspost in i dagens förhandling.

Hur högt får villalånet vara, och vad händer om du vill utöka?

Två tak gäller, och de förväxlas ständigt. Köper du en bostad får kreditens andel av värdet stanna på 90 procent. Vill du senare låna mer på huset du redan äger sjunker gränsen till 80 procent, och den mäts på hela skulden och inte bara på det nya beloppet. Den som köpte upp till taket har alltså inget utrymme kvar för ett tilläggslån till altanen förrän skulden har betats ner eller ett högre värde har godtagits.

Räkna på det innan du planerar en renovering. Huset i exemplet ger 2 400 000 kr som tak vid en utökning, eftersom taket då är 80 procent av värdet. Skulden ligger på 2 700 000 kr, alltså 300 000 kr över den gränsen, och med 2 procents amortering dröjer det drygt fem år innan utrymmet öppnar om värdet står still. Taket är dessutom teoretiskt och ingen rättighet: banken prövar betalningsförmågan och kan landa lägre än lagens gräns. Hur kvoten räknas ut i övrigt står i genomgången av belåningsgrad.

Värdet i nämnaren ändras dessutom långsammare än priserna på bostadssajterna. En omvärdering som ska ändra amorteringen eller ge större låneutrymme får normalt göras tidigast efter fem år. Undantaget gäller en avsevärd värdeförändring av annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, alltså något du själv har gjort med huset. En tillbyggnad kan kvalificera, ett stigande marknadsläge kan det inte. Köper du nyproduktion som första ägare finns ett annat undantag: banken får medge amorteringsfrihet i högst fem år från tillträdet. Det är en möjlighet för banken och inte en rättighet för dig, och månadsbetalningen stiger när perioden tar slut. Behöver du amorteringsunderlaget för att räkna själv ska banken kunna ta emot din begäran elektroniskt och lämna amorterings- och belåningsuppgifterna skyndsamt på samma väg.

Vilken ansökningsväg tar emot din fastighet?

Räntan är sista frågan, inte första. En villa prövas som objekt innan den prövas som kredit, och det är i objektprövningen ansökningar tar slut. Fastighetens klassning, långivarens eget tak för belåningsgrad och din egen situation avgör vilken väg som ens är öppen.

Så tänker du när du väljer väg

Situation, det som faktiskt avgör och vad du gör härnäst.
Din situationDet som avgörNästa steg
Lånet stannar under 65 % av husets värdeLångivarens eget objekttakAnsök direkt hos en långivare med utskriven gräns
Du behöver nära 90 % och har 300 000 kr plus avgifternaKöptaket i lagen och bankens egen kalkylLåt en förmedlare pröva ansökan mot flera banker
Fastigheten har skogsmark eller annan taxering än småhusFastighetens typkod i taxeringsuppgifternaKontrollera koden innan budgivningen
Du räknar fortfarande och vill inte lämna några uppgifterPublicerade räntor per bindningstidLäs en räntetabell innan du ansöker någonstans
Du äger redan huset och vill låna merUtökningstaket och den senaste värderingenBegär amorteringsunderlaget från din bank först
Objektvillkoren avlästa hos respektive tjänst 15 september 2026En avgränsande nackdel på varje kort
Ordna Bolån förmedling
När huset ska belånas nära lagens tak

Ordna Bolån förmedling

  • Avgift för dig0 kr
  • Belåning som angesUpp till 90 %
  • Krav på husetTypkod 220
  • Typkod och belåningsgrad kan prövas av flera anslutna banker på en ifylld ansökan.
  • Lånelöftets spann skrivs ut: 250 000 till 20 000 000 kr.
  • Ansökan avgörs till slut av en enskild bank, som sätter både beloppet och räntan.

Tänk på: förmedlingen kostar dig 0 kr, men lagfarten och pantbreven ligger utanför lånet och betalas med egna pengar.

Annonslänk

Ansök hos Ordna Bolån
Hypoteket bolån
När du har mycket eget kapital i huset

Hypoteket bolån

  • Avgift för dig0 kr
  • Högsta belåningsgrad65 %
  • Tar emotHus och bostadsrätt
  • Ansökan går rakt till den som lånar ut pengarna.
  • Bindningstider från 3 månader upp till 5 år.
  • Lånar inte över 65 procent och tar inte emot skogs- eller lantbruksfastigheter.

Tänk på: huset i räkneexemplet ovan kostar 3 000 000 kr, och 65 procent av det blir 1 950 000 kr. Lånet på 2 700 000 kr ligger 750 000 kr över gränsen.

Annonslänk

Ansök hos Hypoteket
Compricer bolånejämförelse
När du fortfarande räknar på budgeten

Compricer bolånejämförelse

  • Avgift för dig0 kr
  • Långivare i tabellen13 identifierbara
  • Bindningstider3 mån till 5 år
  • Räntorna står per bindningstid, så nivåerna går att lägga bredvid stresstestet ovan.
  • Hela tabellen kan läsas i räknefasen, innan huset ens är valt.
  • Tabellen prissätter lån och inte fastigheter: typkod och objektkrav syns inte i den.

Tänk på: 13 identifierbara långivare står i den avlästa tabellen. Din egen bank kan saknas där och ändå lämna det erbjudande du går på.

Annonslänk

Jämför hos Compricer

Så bedömer vi vägarna

Sorteringen följer den fråga sidan handlar om: vilken väg som klarar den belåningsgrad ditt husköp kräver. Tre uppgifter styr därför urvalet, och alla tre är hämtade ur tjänsternas egna publicerade villkor: vilka objekt de tar emot, var deras tak för belåning ligger och vad ansökan kostar dig. Vi rangordnar inte efter ränta, eftersom bolåneräntan sätts individuellt efter kreditprövning och två hushåll som bjuder på samma hus kan få olika besked samma eftermiddag. Minusraden på varje kort är den avgränsning som faktiskt kan stoppa ditt ärende. Metoden i sin helhet beskrivs under så väljer vi, och hur sidan tjänar pengar står i annonspolicyn.

Det här ångrar villaköpare i efterhand

Det första är att låta kontantinsatsen bli hela kontantbudgeten. Bankens kalkyl visar vad du får låna, inte vad du behöver ha på kontot, och avgifterna till Lantmäteriet finns inte i den bilden. Den som har skrapat ihop exakt 300 000 kr står med ett påskrivet kontrakt och en faktura som ska betalas inom 30 dagar efter handläggningen, innan pantbrevet ens utfärdas.

Det andra är att jämföra hus på annonspriset och månadsräntan. Två hus i samma prisklass kan skilja flera tusen kronor i månaden på uppvärmning, och underhållet ligger ojämnt fördelat över åren i stället för som en jämn avgift. Ett hus med ett tak som har tio år kvar har en kostnad som bara inte har fakturerats ännu. Lägg driften bredvid månadsbetalningen redan på visningen, med husets egna siffror.

Det tredje är att räkna med ett låneutrymme som banken aldrig har godkänt. En värderingstjänst på nätet är en fingervisning för din egen jämförelse, medan långivaren måste godta det värde som belåningsgraden räknas på. Planerar du köpet utifrån ett optimistiskt nätvärde och möter en bank som värderar lägre växer kontantinsatsen med hela mellanskillnaden, och det beskedet kommer sent. Vad banken väger in när lånebeloppet sätts finns samlat under hur mycket du får låna.

Vanliga frågor om bolån till villa

Kan lagfarten och de nya pantbreven lånas in i bolånet?

Planera med att det är egna pengar. Stämpelskatten och expeditionsavgifterna faktureras av Lantmäteriet efter att ärendet har handlagts, alltså långt efter att bolånet har beviljats och betalats ut mot köpeskillingen. Bolånet räknas dessutom mot bostadens värde och inte mot dina köpkostnader, så avgifterna höjer inte låneutrymmet. I räkneexemplet ovan är det 60 200 kr utöver kontantinsatsen som ska finnas på kontot.

Hur snabbt måste fakturan från Lantmäteriet betalas?

Lantmäteriet anger 30 dagar från handläggningen, och fakturan ska vara betald innan pantbrevet utfärdas. Det är inte samma sak som fristen för att ansöka om lagfart, utan en betalningsfrist som börjar löpa när myndigheten har gjort sin del. För dig betyder det att pengarna behöver ligga kvar en tid efter tillträdet och inte bara på tillträdesdagen. Töm alltså inte bufferten den dag du får nycklarna.

Täcker hemförsäkringen även själva huset?

Inte automatiskt, för det är två skydd. Det ena gäller dig och sakerna du äger, det andra själva byggnaden och tomten. Vid en skada i stomme, tak eller installationer är det den andra delen som avgör om du står med kostnaden själv, så be om villkoren för båda innan du tecknar. Kontrollera också från vilken dag skyddet gäller, så att huset är försäkrat redan på tillträdesdagen.

Räknas villans driftkostnad in när banken sätter lånelöftet?

Ja, och det sker i två steg: först i boendekalkylen och sedan i kvar-att-leva-på-kalkylen inför det slutliga beskedet. Beloppet varierar mellan långivare och kan vara en schablon i stället för husets verkliga kostnad, så fråga vilken siffra banken har räknat med. Ligger den under husets faktiska drift är marginalen i kalkylen tunnare än den ser ut. Ta med energideklarationen och förra årets förbrukning till mötet, så blir samtalet om siffror i stället för antaganden.

Vad händer om taxeringsvärdet är högre än priset jag betalar?

Då räknas stämpelskatten på taxeringsvärdet i stället för på priset. Ett fynd på ett högt taxerat hus ger alltså ingen rabatt på lagfarten, och skillnaden kan bli flera tusen kronor på en enda faktura. Ta fram taxeringsvärdet redan när du räknar på kontantbehovet, så vet du vad lagfarten landar på. Står det inte i objektbeskrivningen kan mäklaren ta fram fastighetsuppgifterna åt dig.

Vill du läsa lagtexten om tak och amortering själv ligger den hos riksdagen, och Finansinspektionen förklarar vad som hände med de gamla föreskrifterna. Aktuella belopp för stämpelskatt och expeditionsavgifter publicerar Lantmäteriet, medan gränserna för ränteavdraget står hos Skatteverket. Texten är allmän information om bolån och inte personlig rådgivning.

Gör två saker innan du bjuder: fråga mäklaren vilka pantbrev som redan finns i fastigheten och lägg husets egen driftkostnad bredvid månadsbeloppet. Sedan väljer du en väg som tar emot fastigheten, och de tre vägarna ligger längre upp på sidan.

Läs vidare om bolån till villa