Varför kan en kapitalstark pensionär ändå få nej?
Tillgångar och återkommande inkomst är två skilda frågor i kreditprövningen, och det brukar överraska. Bankens boendekalkyl tar med inkomster, kontantinsats och tänkt bostadspris tillsammans med husets drift eller bostadsrättens månadsavgift. Inför det slutliga beslutet görs en kvar-att-leva-på-kalkyl, KALP, som prövar om det finns pengar över när boendet och övriga utgifter är betalda. Vad som läggs in i den och vilka poster som brukar fälla en ansökan står under KALP och kvar att leva på.
En avbetald villa är alltså ingen genväg förbi kalkylen. Värdet sänker belåningsgraden och därmed amorteringskravet, men det som betalar räntan varje månad är pengar som kommer in, inte pengar som står bundna i väggarna. Upphör en utbetalning om några år är det den lägre nivån prövningen behöver tåla.
Kom också ihåg vad ett lånelöfte är. Det avser din ekonomi, inte bostaden. Den slutliga kreditprövningen och bedömningen av objektet kommer först när ett konkret köp är aktuellt, och den ordningen gäller oavsett ålder och inkomstform. Ett lånelöfte i handen är ett besked om ditt utrymme, inte ett godkännande av budet du tänker lägga. Hur länge beskedet håller går igenom under ansökan och giltighetstid för lånelöfte.
Det här bestämmer du själv före ansökan
Räkna med pensionen som löper vidare
Lägg in varje utbetalning för sig med bruttobelopp och slutdatum. Summan som finns kvar när den kortaste delen tagit slut är den inkomst lånet ska bära, och den listan gör det dessutom enkelt att svara när banken frågar hur länge utbetalningarna är säkrade.
Använd belåningsgraden du faktiskt kan styra
Belåningsgraden bestämmer du själv genom hur mycket eget kapital du lägger in. Den avgör om lagens amorteringskrav slår till och vilka långivare som kan pröva ärendet. Räntan förhandlar du sedan, men den sätts av någon annan.
Det här ångrar pensionärer några år in i lånet
Att räkna på dagens inkomst hela vägen. Den tidsbegränsade delen känns som en del av lönen medan den betalas ut, och försvinner sedan utan att någon påminner om det. Lånet lever kvar längre än utbetalningen.
Att läsa låg belåning som ett klart besked. Marginalen mot bolånetaket gör ansökan starkare, men inkomstslagen och bostaden ska fortfarande godkännas av banken bakom erbjudandet. Att låta flera banker pröva samma ansökan genom Ordna Bolån förmedling ger ett bredare svar än att gissa.
Att tro att amorteringsfrihet betyder gratis. Utan amortering minskar inte skulden, och i en kapitalfrigöringskredit växer den i stället. Bostadens värde blir då den post som betalar, vilket är rimligt så länge det är ett val och inte en överraskning.
Att blanda ihop brutto och netto. Ansökan vill ha pensionen före skatt, medan hushållsbudgeten bara kan byggas på det som betalas ut. Samma siffra på båda ställena gör det ena alltid fel.
Så har vi vägt vägarna när inkomsten är pension
Tre saker avgör hur korten står: om långivaren eller tjänsten öppet beskriver vilka inkomstslag som prövas, hur många kreditupplysningar vägen kostar dig och hur långt den tar dig mot ett skarpt besked. En förmedling hamnar högt på de två första och lägre på den tredje, eftersom kreditbeslutet ligger kvar hos banken, medan en direkt långivare gör tvärtom och i stället avgränsas av sitt eget tak för belåningsgraden. Någon rangordning efter ränta gör vi inte, eftersom en tabellsiffra säger ingenting om vad just din pension och din belåningsgrad ger för erbjudande.
Vanliga frågor om bolån som pensionär
Räknas privat pensionssparande som inkomst i bolånekalkylen?
Ta fram försäkringsbeskedet innan du ansöker, för det är utbetalningstiden banken frågar efter och inte storleken på beloppet. Står det ett slutdatum räknar du själv ut hur många år som återstår och jämför med hur länge lånet ska löpa. Är sparandet slut långt innan lånet är det den lägre inkomsten du ska planera efter, oavsett hur banken väljer att räkna.
Räknas bostadstillägg och hyresintäkt som inkomst när jag söker bolån?
Fråga långivaren innan du räknar med dem, och fråga post för post. Ett inkomstslag som finns med på listan kan prövas, men inte nödvändigtvis till hela beloppet. Skriv därför upp varje inkomst för sig med belopp och hur länge den löper, i stället för att lämna en klumpsumma. Får du olika svar hos två banker är det ett skäl att låta en förmedling skicka samma ansökan till flera.
Kan jag få amorteringsfrihet bara för att jag är pensionär?
Nej, åldern i sig ger inget undantag, och det du faktiskt kan styra är belåningsgraden. Håller du lånet under halva bostadens värde finns inget lagkrav på att amortera, men långivaren kan ändå skriva in amortering i avtalet. Be därför om amorteringsvillkoret skriftligt innan du bestämmer prisklass, och lägg aldrig ett muntligt besked i budgeten.
Är ett 60-pluslån samma sak som ett vanligt bolån?
Nej, och skillnaden är vem som betalar räntan. I ett vanligt bolån betalar du den varje månad; i en kapitalfrigöringskredit läggs den till skulden, som växer tills bostaden säljs eller lånet löses. Ska månadsbudgeten gå ihop löser den formen det problemet, men värdet i bostaden krymper under tiden. Prata därför med den som ska ärva bostaden innan du väljer den vägen.
Vad händer med lånet när en tidsbegränsad pensionsutbetalning tar slut?
Ingenting händer med lånet, och det är hela poängen: räntan och amorteringen är desamma medan inkomsten sjunker. Pröva därför beloppet mot den pension som fortfarande betalas ut den dagen, inte mot summan du har i dag. Blir det för trångt är valen att låna mindre, lägga in mer eget kapital eller flytta fram köpet tills en större del av pensionen är livsvarig.
